第2种观点： 对商品房预售合同中免责条款的规制有：（一）立法规制。通过法律规定免责条款的条件、规则以及法律后果；（二）司法规制。人民有权对免责条款进行司法审查；（三）行政规制。行政机关有权审核免责条款；（四）社会团体规制。消费者协会可以调解购房者与销售商的纠纷并提出建议。一、哪些免责条款归于无效的归于无效的免责条款：显失公平的免责条款无效；以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的无效；造成对方人身伤害的条款无效等。合同中的免责条款就是指合同中的双方当事人在合同中约定的，为免除或者一方或者双方当事人未来责任的条款。二、免责条款是什么免责条款是双方约定免除可能的合同责任的条款。在双方签订合同时，可以在合同上添加免责条款，免除或未来可能产生的合同责任。免责条款的设置需要注意：1、加重对方风险或义务的条款尽量不写；2、合同中的免责条款需要写在非常明显的地方，尤其是免除自身义务、加重对方义务的条款；3、当事人需要明确并非所有的免责条款都能免除责任。三、如何惩罚性违约金？惩罚性违约金属私的制裁，我国民法典虽然没有明确规定其最高，但在司法上应当有一定的，这是毫无疑问的。(一)违约金条款的效力规制。违约金条款属于从合同，自可以适用《民法典》五十二条、五十四条通过无效或可撤销等制度来规范此类条款的效力。在适用五十二条时应该从严把握，不能因为违约金具有惩罚作用就使之一律无效。而以惩罚性违约金的形式谋取非法利益的，自始、确定、当然的无效。(二)数额规制法律对惩罚性违约金在数额上也没有明文，应该予以的态度是明确的，究竟应该在多大的限度才是最受争议的。基于违约金与定金的相似状况，可以参照民法典九十一条规定的关于定金数额的。惩罚性违约金的数额应该不超过主合同标的百分之二十。这个数额不太恰当。虽然从功能上来讲，适用惩罚性违约金之后还可以再请求损害赔偿，但从实际操作来看，为避免繁锁的诉讼，当事人很少有再诉请损害赔偿的。在此情况下，惩罚性违约金并没有起到实际的效果。古罗马法上，查士丁尼皇帝曾下过敕令把违约金在主合同标的的二倍以内，后来，很多法系国家采用这个标准。二倍是一个比较理想的数额。既可发挥惩罚性违约金在实际中的作用，又不会使数额太大引发道德风险。
第3种观点： 合同履行过程中，因出现了法定的免责条件和合同约定的免责事由而导致合同不能履行，义务人将被免除履行义务，这些法定的免责条件和约定的免责事由，称之为免责事由。根据我国民事法律的规定及司法实践，违约的免责事由有以下几种：1、不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如，地震、海啸等。因不可抗力造成合同不能履行的，债务人不负责任。值得注意的是，在我国沿海城市的房屋买卖合同中，一些发展商通过举证台风天气而主张免除逾期交房的责任，这种该主张不能成立。理由是，我国沿海地区每年都会有台风天气，虽然每次的台风天气何时发作不能预见，但每年台风天气的总数是确定的，而且是可以预测到的，由于商品楼房的建设周期长，发展商应合理地与购房方签订交付房屋的时间，而不能以台风天气主张逾期交房的违约责任。2、特别规定或约定。合同订立时，法律有特别规定或当事人约定有免责条款的，当发生合同不履行或不完全履行又符合这些免责条款时，可以免除违约方的责任。3、对方有过错。如果合同不能履行或不完全履行是由于对方的过错导致，不履行或不完全履行的一方不仅可以免负责任，而且有权要求对方承担违约责任。一、不可抗力的情形有哪些不可抗力是法定的免责事由，《民法典》规定，不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”常见的不可抗力有：1、自然灾害如地震、台风、洪水、海啸等。2、行为。行为一定是指当事人在订立合同以后发生，且不能预见的情形。如运输合同订立后，由于颁布禁运的法律，使合同不能履行。3、社会异常形象。一些偶发的事件阻碍合同的履行，如罢工等。不可抗力虽为合同的免责事由，但有关不可抗力的具体事由很难由法律作出具体列举式的规定，因此根据合同自由原则，当事人可以在订立不可抗力条款时，具体列举各种不可抗力的事由。