关于划拨土地使用权价格评估的几点认识

－１－ｌｌ！！ｌ＇ｄｉ价　垒　垒！工　旦！＿ｌ＿ｌｌ　关于划拨土地使用权　价格评估的几点认识　●袁东华顾振发　在土地估价实务中，我们经常　会遇到涉及评估划拨土地使用权价　权价格与类似出让土地的使用权价　格之间存在下列数学关系：　的估价方法。　需要特别指出的是，由于近年　来我国土地市场和房地产市场的高　度发育，评估出让土地使用权价格　所需要的信息和市场数据，搜集起　来相对容易一些，因此，估价师在评　估划拨土地使用权价格时。通常都　是选用间接求取的评估技术路线。　二、划拨土地使用权价格的直　接评估　由于在划拨土地使用权下的估　格的项目。由于评估划拨土地使用　权价格有一定的特殊性，因此，在评　划拨土地使用权价格＝出让土　地使用权价格～土地出让金　２．划拔土地使用权价格的评估　估技术路线的选择、某些重要估价　数据的确定、以及估价报告中有关　内容的文字表述等方面，估价师们　往往认识不一，颇多争议。　为了统一思想认识，并从估价　机构层面上进一步控制估价报告质　量，提高估价工作效率，我公司对评　估划拨土地使用权价格中的有关实　务问题进行了认真探讨。现将我们　的一些认识和具体做法，在此作一　介绍，供大家批评指正。　一技术路线　根据上述有关概念．评估划拨　土地使用权价格时．在理论上可以　归纳为直接求取和间接求取两种技　术路线。　（１）直接求取的评估技术路线　采用直接求取的评估技术路　线．通常都是模拟用地单位取得国　价对象类似房地产市场一般都不发　育，因此，在估价实务中评估划拨土　有建设用地的过程，运用成本逼近　法，直接求得划拨土地使用权价格。　（２）间接求取的评估技术路线　采用间接求取的评估技术路　线．首先需要假设估价对象于估价　时点是以出让方式取得土地使用权　的．然后评估其在出让土地使用权　状况下的价格，最后，再根据当地有　地使用权价格，除了成本逼近法外，　难以采用其他估价方法进行评估。　现以接受当地委托的用地　、划拨土地使用权价格的概　念与评估技术路线　１．划拨土地使用权价格的概念　单位．通过征收集体所有土地取得　国有建设用地为例．对直接求取划　拨土地使用权价格的评估方法进行　探讨　在这种情况下，通常选用的是　根据我国现行土地制度，土地　所有权只有国家所有和集体所有两　种形式，而土地使用权可以有多种　形式。譬如，按照取得方式的不同，　成本逼近法，其基本公式为：　Ｖ＝ＶＥ＋Ｒ３＝（Ｅａ＋Ｅｄ＋Ｔ＋Ｒ１＋Ｒ２）　＋Ｒ３　关，考虑划拨土地使用权与出　让土地使用权之间的权利差别对价　格的影响，合理扣除其由前者转变　国家所有的建设用地使用权可以分　为出让土地使用权、划拨土地使用　权和其他形式（主要有出资、入股　等）的土地使用权。　式中：Ｖ一土地价格，ＶＥ一土地　为后者时应缴纳的土地使用权出让　金。或者相当于土地使用权出让金　的价款，即可间接地求得划拨土地　使用权价格。　在评估估价对象在出让土地使　成本价格，Ｒ３一土地增值，Ｅａ一土地　取得费，Ｅｄ～土地开发费，Ｔ一税费，　Ｒ１～利息，Ｒ２一利润。　式中的土地取得费（Ｅａ），是指　用地单位为征收集体所有土地而投　根据《城镇土地估价规程》３．２，　出让土地使用权价格是指在正常市　场条件下，一定年期的土地使用权　未来纯收益的现值总和。而划拨土　地使用权价格，只是上述出让土地　用权状况下的价格时。可根据具体　情况，合理选择成本逼近法、市场比　入的各种客观费用，如土地补偿费、　安置补助费、青苗及地上物补偿费。　使用权价格的一种派生形式。　在一般情况下．划拨土地使用　较法、剩余法（假设开发法）、收益还　原法和基准地价系数修正法等适宜　上述各项费用的取值标准．应根据　估价对象的具体情况和所在地区有　３１　■—Ｉ　ＳＨＡＮＧＨＡＩ　ＴＵＤＩ－！－１１１３ｌｄ＇ｉ　ＩＮ　关的规定进行确认。应特别注　意的是，即使在同一城市。各个区县　的取值标准也可能会有一定的差　三、划拔土地使用权价格的问　接评估　地的规定并不一致。如我市一般为　３０％，外地有的省市也有规定为４０％　的。　当采用问接求取的评估技术路　线时，首先需要假设估价对象于估　价时点是以出让方式取得土地使用　异。因此，在估价实务中，估价师一　定要认真地进行调查了解，千万不　能想当然地确定某项取费数值。　土地开发费（Ｅｄ）是指为使征收　取得的集体所有土地，达到现实际　使用的开发建设条件而投入的各种　在已经求得假设估价对象于估　价时点是以出让方式取得土地使用　权的；然后，选择适宜的估价方法，　权的价格后，即可按上述关于土地　出让金的比例（如３０％），通过下列公　式求取估价对象的划拨土地使用权　价格：　包括成本逼近法、市场比较法、剩余　法、基准地价系数修正法和收益法　等，求得估价对象假设为出让土地　使用权情况下的价格；最后，再根据　估价对象具体情况以及当地有关政　客观费用，其中主要包括宗地内外　的土地开发费。其数额应根据征收　取得时的集体所有土地状况、估价　划拨土地使用权价格＝出让土　地使用权价格一土地出让金＝出让土　地使用权价格Ｘ（１—３０％）　四、评估划拨土地使用权价格　的几种特殊情况　１．企业名下的空运转出让土地　策，合理确定应扣除的土地出让金　对象于估价时点的实际开发程度，　以及当地土地开发的客观成本等因　素进行确定。　由（Ｅａ＋Ｅｄ＋Ｔ＋Ｒ１＋Ｒ２）求得的　（ＶＥ），即为用地单位取得划拨土地　数额，即求得估价对象为划拨土地　使用权情况下的价格。　根据上述假设．当采用间接求　取的评估技术路线时。应特别注意　土地使用年限和土地出让金这两个　重要估价数据的确定：　１．土地使用年限的确定　使用权价格　在实务中．常遇到一些企业的　使用权的成本价格　这一价格只是　成本价格，需要加上土地增值（Ｒ３），　土地使用权来源是由划拨改为土地　出让金空转的。评估在土地　才是市场价格。　由于已经假设估价对象于估价　时点是以出让方式取得土地使用权　的，因此，在估价测算过程中，估价　对象土地使用年限应为其法定用途　的土地使用权出让的最高年限，如　工业用地、办公用地为５０年，商业用　地为４０年。　让金空转情况下的价格．与评估在　划拨土地使用权下的房地产市场价　格．采用的评估方法实际上是完全　一根据《城镇土地估价规程》　５．３．８．土地增值是指待估土地因改　变用途或进行土地开发，达到建设　样的，在估价测算和估价报告文　用地的某种利用条件而发生的价值　增加，其数额为土地开发后市场价　格与成本价格之间的差额。因此，　字表述等方面应注意的要点也是完　全一样的　两者之间有区别的，只是需要　上式中的土地增值（Ｒ３），应根　据估价对象在征收前后土地的性　即在估价测算过程中，无论是运　用市场比较法时需要进行可比实例　年期修正，还是运用收益还原法时需　估价师调查清楚（或以估价委托人　承诺函形式确认）企业是否缴纳了　一质、用途、开发程度、可流转性和可　抵押性等方面发生的变化，以及当　地土地市场价格的实际状况，在比　定的空运转出让金。因为在出让　要明确收益期限，有关估价对象的土　地使用年限均以此为依据确定。　２．土地出让金的确定　金空转情况下的土地使用权价格的　计算公式为Ｖ０一ｋ：Ｖ０一ｆＶｃ—Ｖｋ）。　式中：ＶＯ为以出让方式取得的　较其取得成本价格和类似划拨土地　市场价格的基础上。经综合考虑后　土地出让金的数额，为划拨土　地使用权价格与出让土地使用权价　格之间的差额。在估价实务中，估价　师一般都依据当地土地管理部门的　有关规定和估价．对象实际情况，依　土地使用权价格，Ｖｃ为土地使用权　出让金，Ｖｋ为空运转出让金（可能为　零，也可能为某一数值）。但上式括　号内的计算结果如小于零时，应取　为零。不得为负数。　２．国家作价出资或入股的企业　划拨土地使用权价格　确定。但是。究竟应该如何正确地估　算（Ｒ３），实际上又往往是比较困难　的。　考虑到采用成本逼近法时正确　估算（Ｒ３）的难度，以及选择其他估　价方法的局限性，因此，在估价实务　中，估价师很少采用直接求取的评　估技术路线　３２　据经评估确认的出让土地使用权价　格，按一定的比例计算求取土地出　让金。　国家作价出资或入股、授权企　应注意的是，上述这一比例各　业经营的划拨土地使用权价格，其　－－Ｉ－地估价ｓ　△　垒！工　旦！ｌ＿ｌｌ一　内涵实际上与出让土地使用权的价　格内涵相同，可按同一区域内类似　出让土地使用权价格进行评估。　但要注意的是，如果国家是利　用企业名下的划拨土地，并以该土　５．储备土地的土地使用权价格　确披露估价对象是以划拨方式取得　国有储备土地的土地使用权来　源一般均为划拨，但估价委托人往　往要求评估其假设为出让情况下的　土地使用权价格。在这种情况下，其　价格内涵应为出让土地使用权价　的土地使用权。　２．估价结果的表述　在估价结果报告和估价技术报　告等处表述估价结果时，应明确说　明估价结果已扣除（或不包括）其转　地作为国家出资额（资本金）注入企　业的，那么，出资额不是出让土地使　格。　用权价格，而只是出让土地使用权　此时，应特别注意土地规划利　价格与划拨土地使用权价格之间的　用条件的明确设定。譬如，土地面积　差额。　应明确为有关权属证明材料记载的　３．企业改制时的划拨土地使用　土地使用权面积，土地用途应明确　权价格　为合法的用途如商业，土地使用年　在企业改制时，如该企业对其　限应明确为法定用途的最高年限如　名下的划拨土地，采取先办理出让　商业用地４０年，规划容积率应明确　手续、再作价投入改制后企业的方　为某个数值如２．０（不能完全照抄有　式进行处置，确定估价目的为假定　关权属证明材料中的文字表述．不　出让状态下的作价数额提供参考依　能为某个范围，如不大于２．０），土地　据，那么，其价格内涵应为出让土地　开发程度应明确为某种开发程度如　使用权价格。　宗地红线外“七通”、宗地红线内“七　４．企业破产清算时的划拔土地　通一平”，等等。　使用权价格　五、撰写估价报告时应注意的　在企业破产清算时．如果需要　若干内容　处置其名下的划拨土地，确定估价　１．划拨土地性质的披露　目的为企业安置清算、拍卖该宗划　在估价结果报告和估价技术报　拨土地提供价格参考，那么，其价格　告等处描述估价对象状况时，均应　内涵应为划拨土地使用权价格。　依据有关房地产权证记载内容．明　让时应缴纳的土地使用权出让金，　即明确说明估价结果对应的是以划　拨方式取得土地使用权的情况。其　文字表述可采用下面两种形式：　（１）评估总价（已扣除其转让时　应缴纳的土地使用权出让金）为　万元，评估单价为每平方米土地　面积　元／平方米。　（２）在估价结果后面加上一段　文字说明．如注：估价对象是以划拨　方式取得的土地使用权的。估价结　果已扣除其转让时应缴纳的土地使　用权出让金。　３．土地抵押估价报告中的特别　说明　以划拨方式取得的土地使用　权．如果是以抵押为估价为目的评　估其价格时，除了应在估价报告中　明确披露其土地使用权来源外，还　应明确指出其一旦进行处分，会受　到一定的。　如在估价结果报告和估价技术　报告中的“需要特殊说明的事项”部　分，应作如下文字表述：估价对象是　以划拨方式取得土地使用权的，根　据估价委托人介绍的有关情况，现　假设估价对象今后一旦进行处置，　符合国家和当地和法律的　规定，有关上级资产管理部门和主　管行政部门可顺利办妥相关转让手　续，因此，本次估价未考虑其今后一　旦进行处置和转让时可能受到的种　种。　（作者单位：上海城市房地产估价有限　公司）　３３