第一章 总则
第一条 为加强AAA地产开发有限公司（以下简称“公司”）投资管理工作，提高投资决策的科学性和资金使用效益，特制订本制度。
第二条 投资管理的范围系指公司进行的开发项目投资、非开发项目投资和股权投资活动；公司存量资产经营（包括业务调整合并、公司购并、资产重组、出售等）等。参股、控股公司的投资管理可参照本制度第十二条相关内容执行。
第三条 公司董事会负责审批、决定公司发展战略和年度投资计划；公司总经理办公会负责项目前期决策支持和项目决策执行以及授权项目的投资决策。公司经营管理部是公司投资项目的计划管理部门。
第四条 经营管理部牵头，财务部协助，根据公司的总体负债能力、现金流量情况和盈利情况及预测，拟定年度发展计划（包括投资计划和资金计划），报董事会审批；公司总经理办公会根据董事会批准的年度发展计划，进行项目立项论证：
1、 对研究发展部选定的开发项目进行可行性立项的论证； 2、
第二章 投资计划管理
第五条 公司经营管理部会同研究发展部根据国内外房地产市场的发展趋势及我司的实际情况，拟定出公司中长期发展规划。
第六条 公司经营管理部会同财务部于每年年年底拟定包括资金计划和投资计划的下年度公司年度发展计划；于年中对投资计划进行调整，并报公司董事会审议。
第三章 投资决策管理
第七条 公司投资决策管理分为以下四个方面：房地产开发项目、非房地产开发项目、下属控股、参股公司的项目投资决策管理。
第 公司直接投资的市场招投标（房地产）开发项目，为建立公司市场化项目投资决策的快速通道，执行如下工作流程：
1、 对于准备投标的房地产开发项目，由研究发展部负责牵头负责在项目招标期限内
对经营管理部关于非开发项目进行公司可行性研究立项的论证。
进行投标的工作。
2、 研究发展部负责购买有关部门“项目暨国有土地使用权出让文件”，并负责在投标期限内进行投标项目的市场调研、投标项目定位、投标项目可行性研究、投标项目筹资方案、投标项目土地使用权付款计划等工作。
3、 研究发展部负责将项目投标方案（含可行性研究报告）报公司董事会立项。公司董事会应在项目投标期限内，对公司上报的项目投标方案进行评估审核，并做出项目是否立项的决策。
4、 研究发展部对于公司董事会批准立项的项目，负责参加项目投标。
5、 对于以投标形式获得开发权的招投标开发项目，由该项目成立的项目公司负责项目的设计报批、工程建设等工作。
第九条 公司直接投资的房地产开发项目，执行如下工作流程： 1、
公司研究发展部牵头根据开发项目招投标等市场要求，负责项目的前期工作，
包括调研、项目筛选、立项论证、谈判等，公司经营管理部、财务部、工程预算部及其他相关部门参与开发项目的前期论证工作，根据需要聘请有资质的中介机构参与项目前期论证。
2、
研究发展部牵头起草《开发项目初步分析》，对项目市场前景、投资成本、投
资回报进行初步分析，研究发展部将具有投资价值的开发项目初步分析报告报总经理办公会，公司总经理办公会做出是否继续进行项目前期工作的决定。
3、公司研究发展部牵头起草包含市场调查、项目定位成本估算、投资估算、进度建议、财务评价、风险分析等内容的《开发项目综合论证报告》（即项目建议书），报公司总经理办公会审议，公司总经理办公会作出是否可研立项的决定。
4、《开发项目综合论证报告》获得总经理办公会批准后，公司经营管理部牵头负责项目上报董事会的可行性研究工作，根据需要组织专家或委托有相应资质的设计等咨询机构，形成数据准确、情况详实、分析全面、观点明确的《可行性运作方案》（即可研报告），经总经理办公会认可后报董事会投资委员会审议。董事会或临时决策小组同意并形成会议纪要后，视为对项目可行性研究立项的批复。
5、根据项目实际情况，第二、三项工作可以合并；对于需要参与竞标的项目，上述前四项工作必须在项目投标期限内完成。
6、
为保证公司能够及时、有效地参加开发项目招投标，公司需要完善市场研究的
知识储备，主要包括对热点区域的市场研究、公司产品定位分析、竞争情报研究等内容，并通过建立市场研究数据库在公司有关部门进行知识共享。
7、
成立项目部（公司）或项目筹备组
8、 项目部或项目筹备组负责向主管部门上报可研报告。
第十条 公司非房地产开发项目投资，执行如下工作流程： 1、
公司经营管理部部牵头负责项目的前期工作，包括调研、项目筛选、立项论证、
谈判等，公司研究发展部、财务部及其他相关部门参与开发项目的前期论证工作，根据需要聘请有资质的中介机构参与项目前期论证。
2、
经营管理部牵头起草《项目初步分析》，对项目的定位、市场前景、投资成本、
投资回报进行初步分析，并将具有投资价值的开发项目初步分析报告报总经理办公会，公司总经理办公会做出是否继续进行项目前期研究的决定。
3、经营管理部牵头起草包含市场调查、成本估算、投资估算、进度建议、财务评价、风险分析等内容的《项目建议书》，报公司总经理办公会审议，公司总经理办公会作出是否可研立项的决定。
4、《项目建议书》获得总经理办公会批准后，公司经营管理部牵头负责编制项目可行性研究工作，根据需要组织专家或委托有相应资质的设计等咨询机构，形成数据准确、情况详实、分析全面、观点明确的《可研报告》，经总经理办公会认可后报董事会投资委员会审议。董事会或临时决策小组同意并形成会议纪要后，视为对项目可行性研究立项的批复。
5、根据实际情况，第二、三、四项工作可以合并；对于需要参与竟标的项目，上述前四项工作必须在项目投标期限内完成。
6、成立项目公司或项目筹备组。
第十一条 公司下属各控股参股公司涉及本制度第二条所指投资活动时，分以下两种情况处理：
1、控股公司的项目投资可研报告必须先报公司经营管理部核准，然后由控股公司决策机构进行审议。
2、公司所属非控股公司的投资活动按该公司的约定，由所属公司的董事会进行决策。公司经营管理部要配合非控股公司董事，将有关董事会决议备案。
第十二条 公司董事会的投资决策应与项目竞标时效相协调。
第四章 投资项目的实施管理
第十三条 开发项目监控管理：凡纳入公司年度投资计划的项目，各项目部须定期向我司经营管理部报送项目的进展情况，包括如下内容：
1、 有关项目进展的文字材料和公司规定统一样式的报表；
2、 项目实施计划完成情况；
3、项目建设存在的问题和拟采取的措施；
4、项目施工计划、销售计划及资金预算调整方案； 5、下月工程进度、销售工作计划。
公司经营管理部根据各项目部汇报，会同财务部、工程预算部、研究发展部，综合考虑各项目资源配置，提出动态调整各项目工程计划、资金计划、销售计划的建议并报公司总经理办公会审批。
第十四条 公司开发项目投资实施变更可参见《施工与设计变更管理办法》的有关规定。
第十五条 要建立、健全投资项目管理档案制度，对投资决策、实施过程中及竣工验收的有关文件、记录进行全面管理。
第十六条 公司直接投资、提供贷款或贷款担保的项目，投资决策、实施过程中及竣工验收的有关文件、记录需妥善保管并归档，且竣工验收后30个工作日内要备份（可以是复印件）并报公司主管部门归档保存。
第十七条 建设项目的审计监督按《公司内部审计制度》中的有关规定执行，由审计监督部负责。
第五章 投资项目的投产运营及后评价
第十 项目竣工验收后，公司要加强对项目运营的监督管理。
第十九条 投资后评价工作按《决策项目后评估工作管理暂行办法》中的有关规定执行。
第六章 存量资产经营
第二十条 公司存量资产经营包括业务调整合并、公司购并、资产重组、出售等，并对房地产上下游产业链投资机会进行研究；
第二十一条 经营管理部对公司整体经营资产进行全程控制，以提高市场竞争力和资产增值为目标，提出公司存量资产经营方案。
第二十二条 经营管理部、财务部协调配合有关中介机构开展专业支持工作，对公司存量资产经营提供专业意见。
第二十三条 经营管理部参与、协助董事会投资委员会的投资论证工作，负责向公司总经理办公会、董事会提交存量资产项目可行性研究报告。
第二十四条 对存量资产项目投资、整合和过程进行动态跟踪，分析评价。存量资产经营的审计监督，比照第二十条执行。
第七章 附则
第二十五条 本制度解释权属于公司经营管理部。
第二十六条 本制度经二ОО二年 月 日的 次总经理办公会议讨论通过，自批准发布之日起执行。
第二十七条 本制度中的未尽事宜，由公司另行发文规定；本制度中有关规定与国家有关法律、法规相抵触时，执行国家的有关法律、法规。
附件一：名词解释
附件二：投资决策管理流程程序文件 附件三：投资决策管理流程 附件四：关键节点文件模版
附件一：名词解释
1、投资：是指经济主体（法人和自然人）为未来获得收益而现时投入生产要素，以形成资产的经济活动。
2、项目：是指在规定的期限内，为完成某项开发目标（或一组开发目标）而规划的投资、、机构以及其他各方面的综合体。
3、（开发）项目初步分析：是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。是介于机会研究与详细可行性研究报告之间的一个中间阶段，起着承上启下的作用。
4、开发项目综合论证报告：即项目建议书。是公司区别于计划经济下可批性行为的项目投资初步可行性研究。包括项目市场分析、市场定位、规划方案优选建议、成本估算、融资方案、投资估算、进度建议和风险分析等内容。
5、开项目可行性运作方案：即项目可研报告。是公司区别于计划经济下可批性行为的投资决策立项文件，可研报告是在公司项目建议书基础上，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济和社会等方面进行全面分析、论证和评价，确定项目是否可行或选择最佳投资方案的决策依据。
6、 房地产开发项目：是公司通过协议或市场招投标获得房地产项目开发的土地使用权，依据有关规定，办理规划、市政等有关手续，投资建设住宅、写字楼并以项目租售形式获取投资收益；或者以收购现有房地产开发项目公司股份形式进行房地产开发的项目。
7、 非房地产开发项目：是公司投资房地产开发以外的投资项目，对房地产上下游产业链的相关多元化投资（包括收购存量物业）、房地产产业链非相关多元化投资、资本市场投资等，投资形式有全部以AAA为主体进行投资、按股份比例投资、兼并收购等。
8、 市场招投标（房地产）项目：是指需要通过招投标获得土地使用权的项目。由于市场招投标项目是有投标截止时间的竞争性强的项目，是开发商在项目决策质量、决策效率方面的竞争。因此本制度将市场招投标（房地产）项目作为公司的一种项目决策类型，一方面提高公司面对市场化竞争的招标项目决策质量，另一方面尝试建立面向市场的快速决策通道。
9、项目后评估：是指AAA和各控股公司投资的所有项目决算后，根据公司需要，对项目的可行性研究、项目实施和运营全过程及效果的评价工作。AAA项目后估的目的在于学习，在于通过自我总结和知识积累提高公司新项目产生预期效益的能力，是公司创新研究的途径之一。
10、投资委员会：是董事会下设的直属机构，对董事会负责。负责审议本公司投资管理制度，并监督其执行；以公司战略方向为指引，负责审议公司年度投资计划；对公司重大投资进行评估审核，出具建议方案。
附件二：
文 件 号 版 次 共 页 生效日期 × 第 页 AAA地产开发有限公司程序文件 AAA投资管理流程 编 制 日 期 审 核 日 期 批 准 日 期 更 标记 处数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 更 标 记 处 数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 改 改 记 记 录 录
1 目的、范围及适用
1.1 为项目投资决策提供有力的支持和依据，特制订本程序。 1.2 本程序的适用范围为AAA地产开发有限公司。
1.3 本程序由公司经营管理部拟定，公司总经理办公会批准，其解释权及修改权归公司
总经理办公会。 1.4 本程序自2002年 月 日起执行。 2 职责
2.1 AAA投资决策管理程序的总责任人是AAA地产开发有限公司经营管理部总经理；
3 程序概要
3.1 本程序由房地产开发项目投资管理子程序、非房地产开发项目投资管理子程序、控
股参股公司项目投资管理子程序三个子程序组成。
4 相关程序文件
《房地产开发项目投资管理子程序》、《非房地产开发项目投资管理子程序》、《控股参股公司项目投资管理子程序》
5 附录 《AAA投资管理流程图》：
文 件 号 版 次 共 页 生效日期 × 第 页 AAA地产开发有限公司程序文件 房地产开发项目投资管理子程序 编 制 日 期 审 核 日 期 批 准 日 期 更 标记 处数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 更 标 记 处 数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 改 改 记 记 录 录
1 目的、范围及适用
1.1 为房地产开发项目投资决策提供有力的支持和依据，特制订本程序。 1.2 本程序的适用范围为AAA地产开发有限公司。
1.3 本程序由公司经营管理部拟订，公司总经理办公会批准。其解释权及修改权归公司
经理办公会。
1.4 本程序自2002年 月 日起执行。 2 职责
2.1 房地产开发项目投资管理子程序的总责任人是AAA地产开发有限公司经营管理部总
经理。
2.2 研究发展部负责项目机会筛选，市场调研并完成《初步立项分析》论证、规划设计
分析，组织完成《开发项目综合论证报告》（即项目建议书）并提交总经理办公会审议；并辅助相关公司领导组织项目的谈判工作。 2.3 工程预算部负责提供工程技术分析、建筑成本分析。
2.4 财务部负责提供公司财务资金计划等开发项目前期决策所需的财务信息。 2.5 经营管理部负责提供《开发项目综合论证报告》的投资估算，组织项目投资风险和
操作论证并形成《开发项目综合论证报告》。
2.6 总经理负责组织经理办公会对研究发展部提供项目的《初步立项分析》、《开发项目
综合论证报告》；对经营管理部提供的《开发项目可行性运作方案》进行审议。 2.7 董事会投资委员会负责对经营管理部提供的《开发项目可行性运作方案》（即可研报
告）进行投资论证
2.8 董事长负责组织董事会根据投资委员会的投资论证做出投资决策
3 程序概要
3.1 研究发展部根据房地产开发项目招投标等项目信息，负责项目机会的寻找和初步筛
选，形成《初步立项分析》。
3.2 总经理办公会对《初步立项分析》进行审议，总经理办公会初步审议决策是否需要
对该项目的可行性进行深入研究。若总经理办公会审议认为该项目符合公司发展方向并具有较高的投资价值，则由研究发展部负责进行下一步分析论证和项目接触；若总经理办公会否决该项目，则由研究发展部重新选择项目。
3.3 对于具有投资价值的项目，由研究发展部组织市场调研分析并进行项目定位，并参
考工程预算部的技术成本估算、财务部提供的财务资金计划、经营管理部提供的投资估算和经营计划，完成《开发项目综合论证报告》（即项目建议书）提交总经理办公审议。
3.4 总经理办公会对《开发项目综合论证报告》进行审议，若会议批准报董事会立项，
则由经营管理部负责组织项目向董事会立项工作；若会议否决该项目，则由研究发展部重新选择项目。
3.5 根据项目实际情况，《初步立项分析》和《开发项目综合论证报告》两个环节可以合
并。
3.6 对应报董事会立项的项目，由经营管理部负责组织有关部门进行项目的可研操作论
证并形成《开发项目可行性运作方案》（即可研报告），报公司总经理办公会审议。总经理办公会审议通过后，该项目如在董事会批复的年度计划之内，则由董事会办公室报董事会备案；如该项目不在董事会批复的年度计划之内，则应经投资委员会论证并由董事会决策。对于项目招投标等市场化的开发项目，公司投资委员会的项目立项论证及董事会的决策，应在项目招标规定时间范围内。
3.7 对于计划内报董事会备案或经董事会决策通过的项目，则进入项目实质性运作阶段：
对于市场投标项目，由研究发展部负责项目的应标；由经营管理部会同有关部门提出项目组织机构设置建议，总经理办公会审议。
4 相关程序文件
《项目初步论证》：应包含项目概况、市场分析预测、项目收益估算等内容
《开发项目综合论证报告》：即项目建议书。应包含市场调研、项目预测、项目定位、规划方案优选建议、成本估算、融资方案、投资估算、进度建议和风险分析等内容
《开发项目可行性运作方案》：即项目可研报告。在《开发项目可研建议书》基础上，应从公司整体经营角度作出评价和运作方案建议 5 附录 《房地产开发项目投资管理二级流程图》：
文 件 号 版 次 共 页 生效日期 × 第 页 AAA地产开发有限公司程序文件 非房地产开发项目投资管理子程序 编 制 日 期 审 核 日 期 批 准 日 期 更 标记 处数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 更 标 记 处 数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 改 改 记 记 录 录
1 目的、范围及适用
1.1 为非房地产开发项目投资决策提供有力的支持和依据，特制订本程序。 1.2 本程序的适用范围为AAA地产开发有限公司。
1.3 本程序由公司经营管理部拟订，公司总经理办公会批准。其解释权及修改权归公司
经理办公会。
1.4 本程序自2002年 月 日起执行。 2 职责
2.1 非房地产开发项目投资管理子程序的总责任人是AAA地产开发有限公司经营管理部
总经理。
2.2 经营管理部负责项目机会筛选，市场调研并完成《初步立项分析》论证、组织完成
《项目建议书》并提交总经理办公会审议；并辅助相关公司领导组织项目的谈判工作。
2.3 财务部负责提供公司财务资金计划等项目前期决策所需的财务信息。
2.4 经营管理部负责提供《项目建议书》的投资估算，组织项目投资风险和操作论证并
形成《项目可行性运作方案》。
2.5 总经理负责组织经理办公会对经营管理部提供项目的《初步立项分析》、《项目建议
书》、《项目可研报告》进行审议。
2.6 董事会投资委员会负责对经营管理部提供的《项目可研报告》进行投资论证 2.7 董事长负责组织董事会根据投资委员会的投资论证做出投资决策
3 程序概要
3.1 经营管理部负责项目机会的寻找和初步筛选，形成《初步立项分析》。
3.2 总经理办公会对《初步立项分析》进行审议，总经理办公会初步审议决策是否需要
对该项目的可行性进行深入研究。若总经理办公会审议认为该项目符合公司发展方向并具有较高的投资价值，则由经营管理部负责进行下一步分析论证和项目接触；若总经理办公会否决该项目，则由经营管理部重新选择项目。
3.3 对于具有投资价值的项目，由经营管理部组织市场调研分析并进行项目定位，并参
考财务部提供的财务资金计划、根据公司经营计划，完成《开发项目建议书》提交总经理办公审议。
3.4 总经理办公会对《项目建议书》进行审议，若会议批准报董事会立项，则由经营管
理部负责组织项目向董事会立项工作；若会议否决该项目，则由研究发展部重新选择项目。
3.5 对应报董事会立项的项目，由经营管理部负责组织有关部门进行项目的可研操作论
证并形成《项目建议书》，报公司总经理办公会审议。总经理办公会审议通过后，该项目如在董事会批复的年度计划之内，则由董事会办公室报董事会备案；如该项目不在董事会批复的年度计划之内，则应经投资委员会论证并由董事会决策。 3.6 根据项目实际情况，《初步立项分析》、《项目建议书》或《项目研报告》等环节可以
合并。
3.7 对于计划内报董事会备案或经董事会决策通过的项目，则进入项目实质性运作阶段：
由经营管理部会同有关部门提出项目组织机构设置建议，总经理办公会审议。
4 相关程序文件
《项目初步论证》：应包含项目概况、市场分析预测、项目收益估算等内容
《项目建议书》：应包含市场调研、项目预测、项目定位、规划方案优选建议、成本估算、融资方案、投资估算、进度建议和风险分析等内容
《项目可研报告》：在《项目建议书》基础上，应从公司整体经营角度作出评价和运作方案建议 5 附录
《非房地产开发项目投资管理二级流程图》：
文 件 号 版 次 共 页 生效日期 × 第 页 AAA地产开发有限公司程序文件 控股参股公司项目投资管理子程序 编 制 日 期 审 核 日 期 批 准 日 期 更 标记 处数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 更 标 记 处 数 更 改 单 号 更 改 人 更改日期 改 改 记 记 录 录
1 目的、范围及适用
1.1 为规范控股参股公司项目投资管理，特制订本程序。
1.2 本程序的适用范围为AAA地产开发有限公司的控股参股公司。
1.3 本程序由公司经营管理部拟订，公司总经理办公会批准。其解释权及修改权归公司
经理办公会。
1.4 本程序自2002年 月 日起执行。 2 职责
2.1 控股参股公司项目投资管理子程序的总责任人是AAA地产开发有限公司经营管理部
总经理。
2.2 经营管理部负责对控股参股公司提交的项目建议书、可研报告进行评估，并将对控
股参股公司的评估分析报告提交总经理办公会审议。
2.3 总经理负责组织经理办公会对经营管理部提供对控股参股公司《项目评估报告》进
行审议。
2.4 控股参股公司董事会负责对其投资项目进行审议决策。 3 程序概要
3.1 控股参股公司将拟投资项目的《项目建议书》或《可研报告》报送经营管理部。 3.2 经营管理部负责对控股参股公司提交的项目建议书、可研报告进行评估，并出具《项
目评估报告》提交总经理办公会审议。
3.3 总经理办公会对《项目评估报告》进行审议，会议审议通过，则由提交项目的控股
参股公司报其董事会审议；会议否决所议项目，由经营管理部通知控股参股公司。
3.4 控股参股公司董事会对所提交审议投资项目进行审议，如其董事会审议通过，则项
目可进入实施阶段；如董事会否决，则项目终止。
4 相关程序文件
控股参股公司《项目建议书》：应包含市场调研、项目预测、项目定位、方案优选建议、成本估算、融资方案、投资估算、进度建议和风险分析等内容
控股参股公司《项目可研报告》：应包含市场调研、项目预测、项目定位、方案优选建议、成本估算、融资方案、进度建议、投资财务分析和风险分析、经营方案和组织机构设置等内容
《项目评估报告》：报告从整体经营角度，对项目的市场、定位、项目比选、财务评价和风险评估、经营方案等内容的可行性进行评估 附录
《控股参股公司项目投资管理二级流程图》
附件四：关键节点文件模版
1、《开发项目综合论证报告》：模版格式同《项目建议书》
2、《项目综合论证》（项目建议书）
3、《可行性运作方案》（可研报告）
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