常州房地产开发市场工程造价调研报告
因贵公司业务发展要求，我公司根据自身所拥有的行业内信息及查阅相关地方、法规对当地房地产开发成本水平进行了调研。鉴于贵公司当前及将来很长一段时间开发的物业基本上以民用住宅为主，我们这次调研的楼盘均选择为住宅楼、带商业住宅楼，而调研的重点则为贵公司所提出的7项内容。
在为期近二周的调研中，我们调阅了大量公司内部资料并走访了三家房地产开发商、三家施工单位、市建设工程造价管理站及市招标办，从工程计价和工程招标方面的法律法规、工程造价及工料机的一般水平、地产项目开发相关规费、中高档楼盘设计特点、典型中高档楼盘的建造成本等方面对常州市房地产开发的建造成本情况进行了了解，具体汇报如下：
一、常州市房地产项目开发相关规定及收费：
常州市房地产开发目前执行的规费项目及标准如下表所示，信息由房地产开发商提供，该信息可能有误差，或者相关规定会发生变化，使用时应以正式文件为准。
注：公布收费标准与实际市场收取费用一致，无优惠。
二、典型楼盘成本调查及分析：
本次调研，我们共走访了三家发展商的三个楼盘，鉴于成本调研的特殊性，部分发展商态度比较保守，向我们提供的数据资料非常有限，也有部分发展商给予了较好的配合。以下把部分项目的成本数据进行归纳整理，如下所示。
2、成本情况
2、成本情况
2、成本情况
由于时间有限，对常州市房地产市场的成本调研工作有待进一步深入，以上数据仅供项目成本估算参考。
未来三~五年工程造价水平保守估计将逐年上涨8~12%，主要原因分析：
1、人工工资的上升：目前常州市建筑用工定额平均44元/工日，该价格为20__年4月1日的价格，常州市从04年计价表实施到今，人工工资共调整2次，分别为06年8月和08年4月，而当今人工工资仍处于低位状态，江苏省造价处很可能在近期内上调人工费，如果调价的话，按目前形势发展下去结合前2次调价情况预计，上调不低于7元/工日，幅度为人工费的16％，在建设工程中人工费占工程总造价的25％，即很快会因为人工费调整造成建筑成本上涨4％，而且人工费的调价频率在2年左右，2年后还将继续上涨。
2、材料价格上升：国民经济的持续向好，群众购买力的增加，必然会造成物价的持续走高，反映在建筑成本上就是材料费用，建筑材料中上涨因素最明显的就是钢材。钢材在经历了08年8、9月疯涨后的长期的低位横盘后，必将迎来新一波上扬，而这一波调整在当今已初露端倪，常州市20__年3月信息指导价中钢筋（综合）价格4487.38元/t，而当今市场上实际价格已超出5%，而且根据国内建筑市场的前景来看，钢材价格还将一路往上，钢材占建安成本的30%左右，钢材的成本上升也将明显加大建设成本。
三、近期及未来分项工程的造价水平分析及预测
四、常州中介机构是如何对开发商进行服务及其收费标准：
注：上述收费标准为常州市场平均水平，实际操作一般根据工程规模、工程结构难易等因素与开发商协商确定。
五、常州建筑市场认可的算量软件及计价软件：
常州建筑市场认可的算量软件有：“鲁班”、“广联达”、“品茗”、“斯维尔”。实际使用情况以“鲁班”、“广联达”居多。
常州建筑市场认可的计价软件有：“新一代”、“正元”、“世纪胜算”、“新点智慧”。实际使用情况基本为“新一代”、“正元”。
六、工程招标模式、工程款支付及水平：
（一）工程发包模式
1、当今市场开发商基本采用总包模式：因为涉及到工程手续、工程资料、开票等，方便开发商把精力集中到对工程管理上，但总包的同时开发商仍然拥有对一些专业项目的分包权利。
（二）工程招标形式
1、根据19__年8月30日颁布的《中华人民共和国招投标法》，招标形式主要有两类：公开招标、邀请招标。
2、尽管《中华人民共和国招投标法》中对招标行为作出了很多规定，但我们在调研中了解到，实际上很多开发商都在想办法规避（尤其是外资或民营企业）公开招标，如能争取议标或邀请招标的则尽量争取、自己内部先招标确定单位后再由中标单位找几家陪标单位去交易中心“走过场”……等等情况是普遍存在的。
3、在调研中，我们了解到常州市主体工程招标一般能取得在规定取费类别基础上再下浮8-12%的结果，并且发展商自己供应主要材料设备的情况也普遍存在，对于某些专业性较强、利润较大的工程（如门窗、栏杆、精装修、消防等）一般也是由甲方直接分包或指定分包单位进行施工。
（三）工程款支付及水平
1、按完工的工程形象进度计量付款：基础完工，付已完工程量的70%；基础到十层主体，付已完工程量的70%；主体完工，付已完工程量的70%；工程竣工，付已完工程量的70%；结算审计完，付总工程款的80%；余款2年内分期付清。
2、按月计量完工量计量付款：按每月进度付已完工程量的70%；结算审计完，付总工程款的80%；余款2年内分期付清。
市场上基本采用第一种，节省精力，具体实施可根据协商适当增加付款节点，也有项目设定5~10%预付款。
七、其他建议一、制定严密的合同条款
随着工程项目的管理的日趋成熟，实行严格的合同管理，是建设单位的首选注意点。在市场惯例中，开发商常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中表明了合同报价已充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长；如设备安装预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果合同中对于品牌型号标志不清很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多学习其他单位成熟的经验及合同条款。
公司二、建设项目发包阶段可能会出现所选单位并非真正的最低报价单位或选中报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位。（容易引起扯皮而影响工期及造价失控）。对应措施：招标文件、合同文件等做到严密、明确，避免在今后结算时造成扯皮或给施工单位钻孔子。另外造价中介机构也必须参与施工招标文件的编制及招投标的组织管理；在参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包项目及相应的经济责任，减少索赔隐患；参与合同谈判与施工合同经济条款的起草，避免由于合同未明确或不严密等原因而造成造价失控或扯皮现象。三、施工阶段可能会出现的情况
1、设计变更偏多，一般而言变更越多造价越不易控制。
2、无价材料价格签证偏高，依据不明造价越不易控制。
3、隐蔽工程验收不到位，甚至存在弄虚作假现象。
4、监理单位监管不力，甚至与施工方共同作弊。
5、联系单的签证存在不明确、内容界限超合同、甚至不真实的情况。
对应措施：
1、从造价角度帮助承发包双方进行施工组织总设计的合理优化，选择技术上可行、经济上合理的施工方案进行施工。
2、当施工过程中出现各种变化，如地质条件的变化、材料的代换、工程量的增减、设计的变更等，造价工程师应根据实际发生的变化，充分深入施工现场，争取第一手资料（隐蔽工程资料、实际施工记录等），包括联系单上的签署意见，为日后的索赔处理、结算决算提供依据。（建议：造价部对所有联系单进行经济分析并签署意见（并附相关计算稿）。公司管理层应明确未经造价人员签署意见前，项目经理不得签署肯定意见。）
3、参与无价材料的市场考察，并提出建议供项目部或公司参考
4、制定合理的资金使用计划。既要保证工程建设有足够的资金，不致因资金不足或资金提供不及时而影响工程建设进度；又要做到尽可能不占用过多的资金，减少利息支出，降低资金筹措的难度。
公司5、做好承包商月报资料的复核。既能使承包商正常开展工作，又要防止工程款付过头。
四、做好反索赔工作
近几年来有关索赔的案例随处可见，而反索赔的案例却不多，许多建设单位把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因现场施工进度延误妨碍了另一方正常的工作程序，或因其他原因损坏了工程成品；使用了非业主指定的产品等，对此建设单位均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场稠人广众等原始资料。
五、另外选取素质优秀、责任心强、做事规范的总承包队伍，对于一个项目的实施也是相当重要的。可以大大减轻开发商的工作量，让开发商能够腾出更多精力来处理销售、策划等其他事宜。
此次调研虽只用了2个星期，但我单位却投入了相当的精力，希望对贵公司的项目策划有一定借鉴作用，不足之处，还请谅解！
公司管理部
20__年4月16日