【关键词】房地产企业；融资；问题；措施
是一个资金密集型的产业，在房地产的生产和再生产过程中，资金是房地产业顺利发展的重要保障，房地产的生产、流通和消费每一环节都要花费大量的资金。随着人口的增多、社会经济的发展，房地产经济也迅速发展，房地产融资的步伐也在不断的加快，房地产融资对于房地产业的重要性在不断的提高，能不能得到巨大的融资就成为了房地产商所考虑的首要问题。
一、房地产融资的概念
房地产业的增长不仅可以拉动我国整个国民经济的发展，而且还拉动了投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产的融资有多种方式。房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产融资对房地产项目来说至关重要。
二、我国房地产企业融资存在的问题
1.房地产企业的融资体系不够完善
目前，我国房地产市场的融资还处在单一的股权融资和债券融资这一初级阶段，相比欧美国家成熟的房地产市场，我国缺少的正是更高一级的金融体系，包括银行贷款、民间融资、股权融资、证券融资等等。就现在而言，我国的房地产市场尚不成熟，整个产业链还缺少诸如房产抵押、房产投资、房产融资等机构。当下，房地产跟风投资的现象层出不穷，这种投资极其容易带来风险，严重的可威胁到企业的生存，这些都是融资体系不完善所造成的。
2.房地产企业的融资渠道过于狭窄
从现有的房地产市场的情况来看，几乎所有的房地产开发商都是通过银行信贷的方式进行融资的，但是，房地产市场在经过几十年的持续发展之后，几乎已经达到了瓶颈。所以，银行加强了对房地产企业的信贷审核，对于一些小型的房地产企业，现在几乎已经很难从银行那里获得借贷，银行对小型房地产企业的贷款更加的严格，一方面，现在的房地产市场波动较大，库存量居高不下，是房地产史上最大的泡沫，所以小型房地产企业在今后将会难以生存。。除了银行融资这一单一渠道之外，民间融资也是房地产企业所看重的，但是民间资本往往不受法律保护，融资风险巨大，所以也容易使房地产项目打水漂，而银行信贷又受到。
3.相关的法规不完善
除了银行贷款外的其他融资方式，比如债券融资、股票融资、信托融资等融资方式，受到国家有关的制约，而且管理严格。所以，目前房地产市场的融资构成中所占的比例也很少。国家制定的相关宏观影响面过大而力度不足，手段不完善，之间缺乏整体性，相互的配套性、协调性、持续性比较差，的具体实施效果欠佳。
三、优化我国房地产企业融资的建议
1.加大对房地产融资市场的力度
房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关系着国计民生。对于房地产融资市场来说，的也尤为重要，国家要发挥宏观的手段，加大力度。有效的实施手段组合搭配，以适应不同地区、不同项目、不同客户对象的实际需要，选择差别化的住房信贷，比如差别化的利率手段、差别化的信贷使用范围、差别化的首付款比例制度等。完善房地产业的金融机制，引导居民合理住房消费，从而为房地产的健康融资提供保障。
2.尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化
房地产的融资渠道应该向多样化发展，打破对银行贷款的过度依赖，寻求多样的融资方案，创新融资方式，发展多种专业化的金融机构，在保证原有的贷款效率上，为房地产企业提供更为安全的融资方式。大力发展以权益融资为主直接融资，将目前主要以银行贷款为主的融资方式，转变为多样化的方式，比如住房抵押贷款证券化，房地产信托投资、房地产信托基金、房地产抵押典当、房地产保险等。建立健全房地产金融体系，依托现代金融工具，构建不同的金融机构体系。
3.完善房地产融资的法律法规体系
目前，我国房地产融资领域的法律法规还不完善，对于房地产企业进一步拓宽融资渠道和领域，不能够得到法律上的支持和保护，必须尽快完善与房地产融资有关的法律法规体系，制定符合现阶段房地产融资市场的规范文件，切实明确房地产信贷的法律地位，严格按照房地产法律法规体系进行融资，规范房地产企业的融资行为。只有完善房地产金融的法律法规体系，才能促使房地产金融市场的顺利进行，保障房地产企业合法合规的运作。
参考文献：
关键词：房地产立法；法律法规；立法体系
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02
随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级纷纷制定房地产相关的法律法规和，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。
一、房地产立法存在的问题
（一）房地产立法缺乏统一
、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级制定规章制度没有协调统一，地方没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。
（二）房地产立法内容欠缺
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。
（三）房地产立法价值取向的偏差
我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。
（四）房地产立法税费繁冗
我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产产品后还要继续交各种税金。各相关部门、机构、物业等自行推出各类行政性、经营性费用，甚至变相收费，摊派等。这诸多方面都体现了我国现行的相关税法相当不完善，税费制度存在很大的问题，严重影响了房地产开发机构开发建设的进程和普通消费者的消费倾向及他们的消费能力，加大了房地产市场的不公平和畸形化。
二、完善房地产立法的建议
（一）立法统一性
各级应根据颁布的法律法规完善各级规章制度，不要脱离国家法律自立法规，杜绝同一个名词出现多种不同的解释和同一解释对应不同的专业名词。国家应对各级出台的规章制度进行检查，发现错编的应及时纠正并采取一定的惩罚措施，督促各级制定的规章制度和国家法律法规大体方针保持一致，严格执行统一的立法规范，避免对人民群众造成误导，避免执法的混乱。
（二）增加立法内容
现在的房地产立法在内容上并不是十分完善，总是在某些方面缺乏些东西。当然，这并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部门更应该走向房地产开发的实践中去，发现在立法上应该表现的内容或者向房地产开发机构咨询立法内容的漏洞，及时将这些漏洞填补进来。例如尽快制定住宅法，将与住宅有关的一些制度用法律条文罗列下来，完善我国的住房保障制度，在各个地区制定住房保障体系，缩小地区差距，减小社会风险。
（三）纠正立法价值取向
立法是约束不正规的房地产开发建设行为的，是实现社会利益和群众利益的最基本的方式。立法不是为经济发展服务的，房地产立法要遵循社会主义基本发展方向，走可持续发展和科学展的道路。与以前相比我们不仅要注重房地产经济的发展，更要注重自然的和谐发展，不能一味的追求GDP的增长，而忽略了自然效益。立法的目的是为了房地产产业健康有序的发展，因此在立法时，要纠正以往的错误观念，坚持走执法为公的路线，将立法的价值取向放到社会利益和环境利益上面。通过制定相关的法律、法规、制度和规章消除不科学的、传统的房地产开发模式，注重环境保护、土地资源的可持续利用和公众的长远利益，兼顾千秋万代的利益和发展问题。
（四）完善税费立法
我国的税费名目繁多、重复，目前最重要的问题就是整理税费名目，废除不合理的税费项目，合理的税费项目通过立法的形式确定下来。税法也要对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分级使用不同的税率，降低普通住房的价格，让全国更多的消费者具有购买普通住房的能力，让大家“有房可住”。目前，我国涉及到房地产开发建设、销售及购买的税收法规有很多项，但大多都是以“条例”和“暂行条例”的方式存在的，并没有用法律的形式固定下来，因而很多执政者具体执法时较随意，无法按正常程序执行。为了消除这类弊端，应根据具体情形将合理、合法的“条例”、“暂行条例”以法律条文的形式确定下来，让执政者有法可依。对于重要的税种，应由出面讨论制定并立为法律，并应用到具体的实践中去。
三、结语
。第二必须要从立法学的角度确定我国房地产立法的原则，弥补和技术方面的缺陷，并要积极地改善，总结经验，完善房地产立法工作。房地产立法问题是规范房地产产业健康有序发展的根本保证，也是执法者处理房地产开发建设问题的根本依据。因此，为了房地产事业的蒸蒸日上，国家及要尽快完善房地产立法，使我国房地产类法律更成熟，更实用。
参考文献
[1] 符启林.房地产法[M].法律出版社，1997.
摘 要 近年来，我国房地产行业蓬勃发展，传统的融资方式已无法满足我国房地产行业的发展要求，我国房地产行业出现了瓶颈。本文主要结合我国房地产业融资方式的特点，分析房地产行业存在的问题，探求适合我国房地产业发展的融资方式。
关键词 房地产企业 融资方式 研究 对策
房地产业属于资金密集型行业，其典型特点为：高风险、高投入及高回报。房地产企业的正常运作需要富余的筹备资金作为保障，因此采用何种融资方式对房地产企业而言至关重要。本文通过分析当前我国房地产业的主要融资方式及存在的问题，提出解决我国房地产业瓶颈的有效措施。
一、主要融资方式
目前我国房地产行业的主要融资方式包括：1.上市融资；上市是快速获取巨额资金的重要渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。然而当前我国上市的房地公司并不多，在全国房地产企业中所占比例甚小。其主要原因是上市需要经过复杂的审查过程，并且初期成本较高。对于中小房地产开发企业（或新开发商）而言上市融资这一方式的壁垒较高[1]，大多不愿意采用该方法。2.债券融资；债券融资可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。按融资期限分为短期融资券和中长期债券，债券融资具有成本低，透明度高的优势，但也存在融资风险大，融资弹性小和对企业要求高的局限性，该方式是目前国内企业较为常用的融资方式之一。然而真正可以使用该融资方式的企业多为资质好、规模较大的企业。从承销商的角度看，向大企业发放债券所获得的利益要高于发放给中小房地产开发商。3.银行信贷；从银行贷款是目前我国开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷，主要分为土地整理贷款和开发建筑贷款。4.信托融资；投资者将购买信托作为投资手段，收益于房地产的升值。。因税收及某些政治因素，这种融资方式在我国并没有得到真正的发展。5.资产证券化；它包括两种方式：项目融资证券化及房地产抵押贷款证券化。。6.夹层融资；该融资方式是当前新兴的融资模式，它是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。房地产领域中通常把不同的债权与股权进行组合，灵活性高和门槛低是其最大的优势。该融资方式在发达国家已有先例并取得成功，但在我国较为罕见。7.其他融资方式；还有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资等其他融资方式。
二、存在的问题
1．单一的融资方式
当前我国房地产的融资方式以银行贷款为主，上市融资、信托融资、债券融资等其他融资方式所占的比重很小。。银行贷款与预售款都源自商业银行，房地产开发对于银行贷款具有很高的依赖性。银行贷款的缺点在于贷款有时间和条件，企业融资过度依赖银行贷款容易出现资金断链等系列问题。
2．融资体系不健全
我国房地产业经过近10年的高速发展，已成为我过市场经济不可缺少的组成部分。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行出台收紧信贷的，但房地产开发资金规模仍保持着持续上升的趋势。目前我国房地产行业的融资体系还不够完善，市场化程度不高，融资渠道狭窄、单一的融资结构致使资金富裕者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
3．金融环境基础薄弱
信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。目前我国市场缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。信用制度的不健全，已经成为制约我国房地产投资信托、私募股权基金等融资模式发展的重要因素。
4．相关法律、法规不完善
我国出台的关于房地产业的法律法规主要包括：产业基金法、税法和物权法[3]等。这些法律法规的颁布执行为房地产业创造了一个良好的制度环境。但因国家的宏观，房地产业相关的法律法规还不够完善。如房产的投资基金和债券融资方面的法律就没有得到完善。这都会房地产企业的融资渠道，影响房地产业的发展。因此要拓宽房地产的融资渠道和改变单一的融资结构，建立健全完善的法律法规亟待施行。
三、改变房地产业融资方式的有效措施
1．拓展融资渠道，融资方式多样化
要想改变我国房地产业的现状，首先就要拓展房地产业的融资渠道，实现融资方式的多样化。。当前这种融资方式在我国房地产业中较为少见，只有少数企业能够采用该方式进行融资。随着我国股市规模的不断扩大，证券市场也有了很大发展。房产业进入股市是未来发展的趋势。股票发行和上市对企业的资质有一定的要求，因而房地产企业应当着力改造自身的形象，扩大规模，朝着大型企业的方向发展。2发行企业债券。发行企业债券是一种有效的融资方式。企业债券的优点在于其发行的程序较为简捷，融资期限也较长，利率较低等。房地产企业可在利率市场化之后提高债券利率，吸引更多机构和个人投资者的加盟，为自身发展融到更多的筹备资金。3吸收保险基金。随着我国人们生活水平的提高，我国保险行业快速发展，保险公司的流动资金不断增加。然而保险公司的投资余地受限，如若能吸引保险基金投入到房地产行业中来，不仅能充分发挥保险基金的作用，还能够为房地产业筹备发展资金，不失为一种良好的融资手段。
2．建立多层次资本市场体系
一直以来我国房地产行业就很少采用直接融资这一渠道，因此房地产业直接融资所占的比重极少，且融资渠道狭窄。目前房地产业中很多融资方式只适用于大型房地产企业，某些融资方式的要求过高，中小型企业无法选取很多的融资方式筹备资金。因此，需要建立一个多层次资本市场体系，为各种类型房产企业提供相应的融资场所，通过该体系，减少房地产行业对银行贷款的过度依赖，增加直接融资的比例，分散金融风险，保证房地产行业的正常发展。建立资本市场体系不能仅凭房地产业的努力，还需要的扶持。应当发挥其职能，建立健全房地产行业的相关法律制度，制定相关规范。。
发行债券及股票上市等融资方式在我国有了一定的发展，其对国民经济有一定的影响。债券市场具备有了比较完善的市场体系，其中国债和金融债券的信誉及回报率较高，对完善债券的交易市场有很大的帮助。资本市场发展扩大了房地产证券市场的规模，资本市场有着丰富的证券品种，促进了房地产融资方式的多样化。目前我国证券市场小有规模，较具有代表性的有上海和深圳两地证券交易所、STAQ系统及NET系统证券交易市场[5]。我国的证券市场的硬件及软件设施均位于国际先进行列，资本和证券交易市场的完善为我国房地产业的发展创造了条件。
总之，房地产企业在选择融资方式时，要充分考虑企业自身的条件、对资金的需要以及融资难度等方面的因素，选择一种适合企业发展的融资方式。好的融资方案有助于优化企业的资金结构。适合企业发展需要的融资方式能够为房地产企业提供雄厚的资金储备，可增强企业的发展后劲。针对我国房地产行业所出现的问题，各房地产企业应当不断拓展融资渠道，实现融资方式多样化，为企业的发展积累足够资金；发挥其宏观作用，建立完善房地产行业相关的法律法规，为我国房地产业的正常有序发展提供保障。
参考文献：
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关键词：房地产；登记审核；管理制度
中图分类号：F239 文献标识码：A
收录日期：2014年8月21日
自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。
一、我国房地产登记审核管理制度概述
（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。
（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。
二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题
（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。
（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济向市场经济过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。
三、加强房地产登记审核管理制度的方案
（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。
（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。
（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。
我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。
主要参考文献：
摘 要：房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业，建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急。本文从反洗钱的角度系统梳理了房地产交易的现行法规，为房地产业反洗钱专项制度的建立探索基础，并为反洗钱法规与房地产交易法规的有效衔接提供依据。
关键词：房地产；反洗钱；交易法规
随着金融业反洗钱监管制度的不断完善，洗钱风险向特定非金融领域和机构转移的倾向变得日益明显。统计《中国洗钱犯罪案例剖析》和《中国反洗钱报告》（2010年至2012年）公开披露的113个洗钱案例，其中26个案例涉及房地产行业，比例高达23%，房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业。然而，我国对房地产业的反洗钱义务尚未作出明确要求，因此建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急，而在建立房地产业反洗钱专项制度之前，需要系统梳理房地产交易的现行法规，以便为房地产业反洗钱专项制度的建立奠定基础，并与之有效衔接。一、现行房地产交易法规梳理房地产业作为经济发展和社会稳定中具有重要影响和作用的产业，为维护其健康发展，国家出台了一系列法律法规。2007年出台的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法（修正案）》构成房地产业的基本法律。2001年建设部的《商品房销售管理办法》是房地产交易的基本规范性文件。2004年建设部印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》，从系统要求、数据采集与整合、系统管理等方面对房地产市场信息系统建设提出了规范性要求，其中涉及了一定的收集客户信息要求。2008年建设部颁布的《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》中明确了房屋的权属登记问题。作为对《房屋登记办法》的进一步细化，住建部于2012年4月颁布了《房地产登记技术规程》，该规程分别从登记程序、登记归档、登记资料利用等层面对房屋登记做了详细的规定。2011年住建部联合相关部委的《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构和经纪人的职责与义务作了明确规定，是进一步完善房地产法规的重要组成部分。此外，各地也相继出台了地方性法规，目的在于对新建商品房预售资金实行监管，加强房地产中介服务管理，规范和完善房地产市场秩序。二、房地产交易法规对开展反洗钱工作的基础作用虽然现行的反洗钱法律法规主要是针对金融机构而言的，但其所秉承的“了解你的客户”的基本原则，所涵盖的客户身份识别、交易记录保存和可疑交易报告等反洗钱工作要求同样也是FATF明确要求应用于特定非金融行业反洗钱法律法规构建的基本内容，可据此审视房地产交易法规。（一）客户身份识别。在房地产交易中实行实名制购房是我国一直坚持的制度，体现在房地产交易的各环节中。建设部已在2006年的工作要点中提出落实房地产预售及销售阶段的合同联机备案和实名制购房制度，并表示通过修订有关法规和加强配套制度建设进一步完善。《商品房销售管理办法》第16条、《城市房地产转让管理规定》第7条和第规定了在签订房屋买卖合同时必须登记交易双方的身份信息，如果买方是自然人，则要核对并登记身份证件号码。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售合同要向有关主管部门进行备案。预售合同为事先制定好的格式合同，身份信息为必填项。对外国人在中国购买房屋，2006年7月，建设部联合其他部委的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外国公民和机构在中国购房做出了严格的身份要求和验证程序。（二）交易记录保存。对于房地产交易来说，房屋买卖合同是买卖双方的交易记录。为使部门掌握有关房屋买卖的信息，《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定商品房预售合同要向有关主管部门进行备案。2008年5月实施的《房屋登记薄管理试行办法》第十三条规定登记簿应永久保存，采取相应的安全防护措施并制作电子备份。2012年颁布的《房地产登记技术规程》中5.1.1规定，登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料收集、整理、归档，定期或永久保存。除被列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。这些规定均为重现交易记录奠定了前提基础。三、房地产交易法规在反洗钱方面的提升空间（一）现行房地产法规的立法角度尚未考虑反洗钱因素。一方面，纵览所有房地产的法规条款，未能找到一处直接出现“洗钱”或“反洗钱”词汇的条文。另一方面，所有对违法违规行为进行预防和打击的房地产法规，重点主要集中在扰乱房地产交易秩序，维护市场健康稳定等方面。如《城市房地产管理法》第一条明确提出“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。虽然黑钱流入房地产市场也可能会扰乱房地产市场秩序，但现有的法律法规并未明确将通过房地产交易洗钱列为预防和打击对象。（二）现行房地产相关法规仅要求收集客户的少部分信息，难以满足反洗钱工作的需要。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，其中仅在第一款“当事人名称或者姓名和住所”中提及客户个人信息。然而，这种笼统的规定导致房地产机构掌握的客户信息量过少，无法真正做到了解客户。另外，《房屋登记簿管理试行办法》第九条明确了房屋所有权的内容，其中包括了房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、房屋所有权取得方式等信息。对该办法的解释中，明确规定了前述概念具体包括的含义。该办法虽然较《商品房销售管理办法》对客户的信息更全面，但同样与反洗钱的需要距离较远。。在整个房地产法规体系中，涉及资金管理的内容并不多，主要对房地产开发商在预售房时取得的资金管理和客户交给房地产经纪机构的资金安全。如2006年建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知要求要建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。这些要求的主要目的是为了建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益。。。（四）现行房地产相关法规中，有利于反洗钱工作开展的法规不健全、推行缓慢。早在2005年5月，建设部等七部委就曾联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第七条规定：实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。2006年7月的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》再一次明确要求房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。应该说，“购房实名制”的推行是非常有利于反洗钱工作的，它为了解客户、进行客户身份识别提供了前提。然而，房地产业的法规体系中只有实名制而没有相应的配套措施，很容易出现管理漏洞，也使这项制度在反洗钱中发挥的作用大打折扣。2004年建设部印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》提出了房地产市场信息系统建设的基本工作思路，即“以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，”。在以后的五年中，各地已基本建立了当地自己的房地产市场信息系统。然而，从反洗钱的角度审视上述基本工作思路，“以城市为单位”的指导思想几乎已经成为“建立全国联网的联机备案系统”的制度。这样，仅能掌握每个购房者在当地的房产情况，而无法发现洗钱分子在全国范围内不同地区购置多套房产的犯罪行为。另外，在调查中也发现，虽然各城市建立的房地产市场信息系统基本包含了上述工作纲要提及的模块，但仍存在一定差异，同样不利于将来各地不同系统之间的联网整合，在反洗钱方面的作用也将受到一定。上述分析不难发现，我国房地产业现行的交易法规体系预防和打击洗钱犯罪的作用是有限的。当然，《反洗钱法》出台较晚也是造成这种状况的客观原因之一。如何改变这种状况已成为需要重点研究的问题。较大范围的修改既收效缓慢也是不现实的，在《反洗钱法》的指导下，针对房地产业另外制定出台符合行业特色的专门的反洗钱法规才是合理之举。四、房地产业反洗钱法规建设的建议国际反洗钱组织FATF关于反洗钱工作的最新40项建议中，共有9项建议涉及包括房地产业在内的特定非金融机构，其中建议10、11、12、15、17中规定的客户尽职调查和交易记录保存义务，建议18、19、20、21规定的可疑交易报告义务以及建议28明确的监管原则，这些建议要求各国对特定非金融机构建立反洗钱工作体系。。。要求房地产机构在客户尽职调查方面达到上述标准，首先要克服制度障碍，可选择的思路有两条：其一，全面修改房地产业的相关制度，加入反洗钱内容，比如明确客户身份识别的主要要素和资金监测的主要内容；其二，由反洗钱行政主管部门会同相关部委联合出台较高级别的包括房地产业在内的特定非金融机构反洗钱高级监管原则，再由具体行业主管部门结合实际情况予以具体化。相比而言，第二种思路较之第一种思路对现有房地产业的管理体系影响较小，更便于实现和实施。在《反洗钱法》的框架下，中国人民银行应会同房地产业的行业主管部门，共同制定房地产业的客户身份识别、大额交易和可疑交易报告等制度，清晰房地产业反洗钱义务主体和职责，明确监管机构职责。房地产业的反洗钱义务主体应该包括房地产开发商和二手房交易中介机构等房地产机构。在客户身份识别方面，规定房地产机构核对登记购房者的真实身份信息，留存单位营业执照、税务登记证、法定代表人或负责人等身份证明文件，登记自然人姓名、身份证件种类及号码、住址、职业、收入水平以及交易房产基本信息，并留存有效身份证件影印件。与此同时，住房与城乡建设部应及时修改统一的制式购房合同，增加客户身份信息量，补充可进一步了解客户的必要信息。大额交易和可疑交易报告制度，应明确规定大额交易和可疑交易报送主体、时间和途径，可原则性地列举房地产交易中的可疑交易特征和可疑行为特征。具体如：（1）在购房手续办理过程中，客户突然提出要求变更买受人姓名的；（2）按揭购房后，突然提前偿还剩余房款的；（3）直接以50万元以上现金支付房款的；；（5）一次性以同一身份证购买三套（含）以上房产的；（6）通过他人账户支付房款，而不能合理解释付款人和买受人关系的；（7）购买房产后无合理原因强烈要求全款退房的；（8）持有他人身份证件购房，且不能解释购房人和身份证件所有人关系的；（9）持有假身份证件购房的；（10）以明显高于或低于市价进行房地产交易等。此外，中国人民银行和住房与城乡建设部也应与房地产业的行业自律组织中国房地产业协会加强沟通与合作，发挥行业自律组织的作用，引导行业协会利用自身的资源优势，制定房地产业反洗钱工作指引，帮助房地产业反洗钱主体有效履行反洗钱义务。参考文献[1]法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中国洗钱犯罪案例剖析[M].北京：群众出版社，2009。[3]童文俊房地产中介机构洗钱风险分类与管理研究[J].上海金融学院学报，2013，（3）：45-49。[4]中国人民银行.中国反洗钱报告（2012）[M].北京：中国金融出版社，2013。[5]中国人民银行反洗钱局.反洗钱法规实用手册（2014）[M].北京：中国金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and
关键词：房地产 经济管理 问题及对策
房地产经济管理问题不仅仅是一个经济问题，更是关乎到国计民生的社会问题。。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微。究其原因，即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价仍然持续上涨得不到有效的抑制，甚至于出现越管问题越多的现象。由此可见，虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但是如果不正视我国房地产在经济管理方面的问题，仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍。
一、房地产经济管理中的问题
1.对目标认识模糊，缺乏相关
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上，对目标认识模糊，使得短期的和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的，导致房地产行业跟随的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面，对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的较多。
2.缺乏完善的机制，只是形式上的管理
对房地产的经济管理已经有了一段时间，现如今，已经成为了管理的重点。尤其是在近几年来，加大了对房地产的管理力度，出台了很多相关的。但是，都没有收到良好的效果，大多数只是流于形式，管理不到位。其中有些在实施的过程中，可操作性不强，出现很多问题，各项的实施远远跟不上的制定。有关房地产经济管理的措施大多数都是采用自上而下的形式加以落实，各级监督、管理、等工作还没有加以明确规定。。如果不能从根本上打破房地产官商结合的现象，那么房地产经济管理将会很难管理，对于国家出台的宏观也只是形式上的管理，很难发挥有效的作用。
3.缺乏健全的法律法规
在我国国内，房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
二、解决房地产经济管理问题的相关对策
1.制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查，根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松”的状态。
2.建立并完善各项管理机制
（1）改革房地产管理是解决当前房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整部门的管理职能。正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础，根据市场的变化进行适当、适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制，为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。
（2）理顺与地方在房地产管理的关系，明确责任主体，确立双方的职责范围，并做好监督工作。特别是地方要本着可持续发展的理念，认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓，在房地产业的经济管理价值取向上要与保持高度的一致，从本地房地产市场实际情况出发，因地制宜，采取差异化的措施，避免一切切的做法产生负面影响。同时对财税进行探索性改革，遏制土地财政，降低地方财政收入对于房地产业的依赖，提高地方对国家房地产宏观经济管理的落实力度和积极性。
3.进一步完善相关的法律法规
法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约的经济管理作用的发挥，避免过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
总之，房地产企业是一个高难度的时代性挑战的行为之一。因此，我们必须正确认识和把握新形势下的房地产经济管理，既要看到发展中存在的困难阻碍，又要看到时代所提供的良好条件和机会，并充分认识我国现有国情的基础上，大胆吸取国外先进经验，通过不断创新来提高我国房地产经济管理的总体水平，从而促进我们的房地产行业不断繁荣与发展。
参考文献：
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