租房合同有效性：合同主体符合规定、房屋非法禁止出租、合同内容合理。滞纳金过高的条款可撤销，出租人明知或应当知道房屋被用于违法犯罪活动的合同无效，租金可没收。
法律分析
租房合同协议书的有效符合以下条件：
1、合同主体是否符合规定：
合同主体是否符合规定即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等；
2、房屋是否为法律法规禁止出租：
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租；
3、房屋租赁合同的内容是否合：
（1）在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款；
（2）还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
拓展延伸
租房合同协议书范例及注意事项
租房合同协议书是租赁双方之间约定权利和义务的重要文件。在撰写租房合同协议书时，需要注意以下几个方面。首先，明确双方的身份信息和联系方式，确保双方的真实性和可联系性。其次，明确租赁房屋的具体信息，包括地址、面积、房屋设施等，以避免后续纠纷。第三，明确租金支付方式、租期、押金等费用相关事项，确保双方权益平衡。此外，还需明确维修责任、违约责任、解除合同方式等条款，以应对可能出现的问题。最后，确保合同书面形式，双方签字并留存备份，以确保合同的法律效力。通过遵循以上注意事项，可以有效保障租赁双方的权益，避免潜在纠纷的发生。
结语
租房合同协议书是租赁双方约定权利和义务的重要文件。在撰写时，需明确双方身份信息、房屋具体信息，确保费用事项平衡。同时，明确维修责任、违约责任等条款，保障双方权益。最后，确保合同书面形式，签字并备份，以确保法律效力。遵循以上注意事项，可有效保障租赁双方权益，避免潜在纠纷。
法律依据
《商品房屋租赁管理办法》第七条
房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。