富贵园营销思路探讨

一、思考的前提

1、 商业与住宅的轻重关系 * 住宅依然是本案的重头戏；

* 商业部分应成为促进住宅销售的有机部分；

* 不论是商业的推广还是住宅物业的推广应以市场机会和成功的可能性为根本的出发点；

2、 可以考量的环境及市场因素

* 该区域内高尚住宅获得市场广泛认可较为不易，所以必须有强力突破； * 两广路的修建在短期内无法带来可观效益，需要依靠时间演进； * 力量已经不能成为左右市场的主导力量，所以富贵园项目，不论是住宅还是商业部分都需靠市场力来拉动需求，而不是强制力；

3、 项目本身内在素养

* 成功的商业需要依托很多因素造就，但归根结底是能够满足市场需求和具有吸引力的氛围；

* 好的产品是吸引客户的首要关键因素；

二、推广的思路

思路一 以商业带动住宅物业的销售

可行性： 北京市内的商业区由来已久，大型的商业区通 常是建在城市的繁华地带，并且历史悠久，普 遍得到社会认可，形成客流与物流的有机良性 循环。大型商业区中各类商业设施齐全，特别 是大型商场集中，商品齐全，通常需要大量资 金投入和众多商家参与其中。

结论： 富贵园不适合成为密集型的大型商业中心， 否则会对整个项目的开发带来巨大的压力。

思路二 将商业作为住宅的辅助设施，增强住宅的销售力 可行性： 紧邻住宅的商业必然要为居住生活服务，提供各 类服务，这种生活需求的满足才会带来繁荣。杜 绝片面追求商业的档次性和全能性，商业必然要 考虑最近的需求去满足。

结论：这是富贵园比较可行运作思路，较容易获得市 场的认可，并对住宅类物业的销售具有促进作用

思路三 住宅先行，将商业部分作为住宅物业的产品力筹 码，在适当时机推出

可行性： 需要将住宅本身做起来，以制造区域性需求，而 后推广商业。这样难度在于住宅本身的销售应该 具有强力的卖点作为依托。

结论：不失富贵园推广的一条思路，但难度在于住 宅本身的推广应首先获得成功。

三、商业的定位思路

前提：

1、 避免与其他商业区形成重复和雷同效应，产生直 接竞争，处于弱势；

2、 通常，人们愿意居住在与商业繁华地段保持一定 距离的安静区域内，这是商业区过于繁华会给生 活带来不便的弊端。

3、 差异化是富贵园商业成功的必然思路。

通常的商业区分成以下一些类型 1、 综合性的商业中心区：

如王府井、西单、前门等，这些商业区是以大而 全的商品门类著称，所以客户群是吸引尽可能多 的消费群，而不是有特定需求的人群，通常也是 历史悠久的地区。 2、 特色商业区

如同东单（专卖一条街）、簋街（东直门内大街，餐饮一条街）、三里屯（酒吧一条街）等，以满足特定人群的个性需求为主旨形成的商业区。 3、 住宅配套商业区

这些商业区主要是以一些社区性的大型超市或中小型商场为依托，发展起来的集餐饮和娱乐为主的商业区。

结论：考虑富贵园的特色和北京市商业特有的地域特 征，富贵园应该成为以差异化的、能够满足特定 人群特定需求的地区性商业区。

商业定位的理念：

富贵园商业区毕竟紧依大片生活住宅区，所以商业气氛 应该充满生活化气息，而非浓重的商业气息，成为温馨、 细致、宁静有序的生活辅助商业区。而富贵园商业区存 在的根本动力是增加住宅项目的附加价值，提高项目的综 合品质，吸引住宅客户的瞩目。