【答案】×
【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R=Y(1+Y)n/[(1+Y)n-1]。参见教材P270。
2、[试题]房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。参见教材P342。
3、[试题]某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。
A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可
【答案】D
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。
4、[试题]房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加
D.改进物业管理。E,周围环境改善 【答案】CE
【解析】本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。
5、[试题]在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A.挂牌底价 B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价 【答案】C
【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是部门委托估价，则是挂牌底价。参见教材P86。
6、[试题]某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。(土地属于销售税费，不在计算基数中)成本利润率应为360/2200=16,36%参见教材P282。
7、[试题]成本法一般不适用于评估可开发的整体房地产的价值。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可开发的整体房地产的价值。参见教材P271。
8、[试题]某估价师于2015年6月15日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2015年6月8日至14日，价值时点2015年6月11日，估价对象实地查勘日期2015年6月10日至11日，估价报告使用期限自2015年6月14日起半年。据此判断该报告出具日期为( )。
A.2015年6月8日 B.2015年6月10日 C.2015年6月11日 D.2015年6月14日 【答案】D
【解析】本题考查的是估价报告的组成。估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。8日肯定不是，才刚开始估价作业;11日为价值时点。报告中注明使用期限是2015年6月14日起半年，说明报告的生效时间是从14日开始的，所以出具时间应该为14日。参见教材P415。
9、[试题]对因通风采光问题造成的房地产价值减损额评估，可用的估价方法有( )。
A.修复成本法 B.损失资本化法 C.标准价调整法
D.多元回归分析法。E,价差法 【答案】BE
【解析】本题考查的是损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。参见教材P381。
10、[试题]下列估价师的行为中，不符合估价规范的有( )。 A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对
B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告
C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人
D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费。E,估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作
【答案】ABD
【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。估价师应勤勉尽责，在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件，验原件并在实地查勘时核对相关信息;估价师不应为委托人意愿所左右，应、客观、公正地评估;估价师不得接受除评估费以外的额外好处;估价师专业能
力不足时，可以聘请具有专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。参见教材P37～38。
11、[试题]下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。 A.用途专业的房地产 B.开发程度低的房地产 C.使用的房地产
D.不景气市场环境下的低价处理的房地产 【答案】C
【解析】本题考查的是难以变现。使用的房地产使用不受太多，比起不能使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。市场不景气，买家稀少，价格再低，也没有吸引力。参见教材P66。
12、[试题]房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。参见教材P342。
13、[试题]实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保
温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。参见教材P198。
14、[试题]某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元 D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元 【答案】C
【解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万;租金损失100×1500×6=90万;搬迁费1300×2×100=26万;合计266万;修复后的价值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250万，得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万。选项C，不修复的时候的价值减损额为(5000-4500)×10000=500万。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。参见教材P22。
15、[试题]以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是制作价格修正率表。总价应该采用累计深度价格修正率。“总累、单平”。参见教材P375。
16、[试题]在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。
17、[试题]在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。( )
【答案】错
【解析】房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。 18、[试题]下列属于土地使用管制的事项有( )。 A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路。E,某宗土地只能用于商业房地产开发
【答案】ACE
【解析】本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的。参见教材P128。
19、[试题]房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是价值时点的确定。房屋征收评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P403。
20、[试题]下列有关房地产制度因素，描述正确的是( )。 A.在房价增长过快时，实施，可平抑房地产价格 B.制定最高限价，可以有效的调节房地产价格
C.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地产价格上涨
D.在卖方市场，增加卖方税收会导致房价下降。E,在买方市场，减少卖方税收会导致房价上升
【答案】ABC
【解析】本题考查的是制度因素。选项D错误，在卖方市场，增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨;选项E错误，在买方市场，减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P138～139。
21、[试题]实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。( )
【答案】对 【解析】见教材。
22、[试题]在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是估价委托人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。参见教材P29～30。
23、[试题]某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。(土地属于销售税费，不在计算基数中)成本利润率应为360/2200=16,36%参见教材P282。
24、[试题]某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2,5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7,5%。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是直接资本化法概述。估价对象价值
V=10×10=100(万元)，第一年净收益NOI=10-2,5=7,5(万元)，V=NOI/R，R=7,5/100=7,5%。参见教材P267。
25、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有( )。
A.建筑平面布置
B.朝向、楼层 C.环境景观
D.土地开发程度。E,房屋完损等级 【答案】ADE
【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。参见教材P54。
26、[试题]某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括( )。
A.电费 B.物业管理费 C.水费
D.供暖费。E,房地产税 【答案】CDE
【解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P254。
27、[试题]折现率是假设开发法在采用动态分析法时的一个重要参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了资金的利率和开发利润率两部分。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是折现率。折现率是假设开发法在采用动态分析法时的一个重要参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P350。
28、[试题]在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A.挂牌底价 B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价 【答案】C
【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是部门委托估价，则可能是挂牌底价。参见教材P92。
29、[试题]防范估价风险的最后一道防线是( )。 A.撰写估价报告
B.审核估价报告 C.出具估价报告 D.估价资料归档 【答案】B
【解析】本题考查的是审核估价报告。对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。参见教材P423。
30、[试题]实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是( )。
A.建筑规模 B.建筑物年龄 C.维护状况 D.工程质量 【答案】A
【解析】本题考查的是房地产自身因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价格越低。参见教材P126。
31、[试题]房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由()见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民和无利害关系的第三人 【答案】B
【解析】原《城市房屋拆迁估价指导意见》的说法是A，《国有土地上房屋征收评估办法》的说法是B，以后者说法为准。
32、[试题]某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是编制价格修正率表。价值比重/面积比重=80%/2/3=120%，平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准深度/所给临街深度=(50%+30%)×18/12=120%。参见教材P370。
33、[试题]下列选项中，属于收益性房地产的是( )。 A.空置未用的出租公寓
B.图书馆 C.体育场馆 D.医院 【答案】A
【解析】本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。选项A是具有收益潜力的(客观收益)的收益性房地产，其他都是非收益性房地产。参见教材P73。
34、[试题]如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。如果该在建工程要由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。参见教材P341。
35、[试题]下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是( )。 A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
【答案】B
【解析】本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。参见教材P412。
36、[试题]在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧。E,在运用假设开发法时，不应高估未来
开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
【答案】ACD
【解析】本题考查的是谨慎原则。选项B错误，在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项E错误，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。
37、[试题]成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括( )。
A.土地补偿费与安置补助费 B.地上附着物和青苗的补偿费 C.征地管理费
D.安排被征地农民的社会保障费。E,场地平整费 【答案】ABD
【解析】本题考查的是土地成本。土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。
38、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，
其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。出租型房地产没有销售收入。参见教材P252。
39、[试题]某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金每月受损减少500元，运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8,5%。该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为( )万元。
A.75671 B.76543 C.76567 D.734 【答案】A
【解析】本题考查的是损失资本化法。(1)该住宅年净损失=(500+50)×12=6600元;(2)该住宅的价值减损额=6600/8,5%╳[1-1/1,08545]=75671元。参见教材P381。
40、[试题]长期趋势法主要包括( )。 A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法 C.平均发展速度法
D.直接比较法。E,直接资本化法 【答案】ABC
【解析】本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材P384。
41、[试题]房地产投保火灾险时的保险价值评估，具体指的是( )。 A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本 B.建筑物重置成本或重建成本和修复期间的经济损失 C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
【答案】B
【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。
42、[试题]城市规划对土地使用管制的内容，主要包括( )。 A.建筑高度
B.建筑结构 C.容积率
D.土地使用权来源。E,土地用途 【答案】ACE
【解析】本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。
43、[试题]下列关于保险经营规则，表述正确的是( )。
A.保险经营规则是指保险人从事保险业务时必须遵守的强制性行为规范
B.保险经营规则是《保险法》为保险人设立的基本义务，保险人必须履行
C.不须分业经营，即同一保险公司可以同时经营财产保险和人身保险
D.经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务。E,经营人身保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期财产保险业务和意外保险业务
【答案】ABD
【解析】本题考查的是保险经营规则。所谓保险经营规则，是指保险人从事保险业务时必须遵守的强制性行为规范。保险经营规则是《保险法》为保险人设立的基本义务，保险人必须履行。根据我国《保险法》的有关规定，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则有：必须分业经营，即同一保险公司不得同时经营财产保险和人身保险，但是，经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务;必须依法办理再保险;必须提取未到期责任准备金和公积金;必须提存保险保障基金;必须保证有足够的赔偿能力;必须依法运用保险资金;不得瞒骗有关人员;必须建立保险精算制度;必须妥善保管法定的资料(如会计账簿)等。选项C，保险业必须分业经营;选项E，经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务。参见教材P327。
44、[试题]房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。参见教材P342。
45、[试题]下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是( )。 A.相邻房地产合并交易
B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C.利害关系人之间的交易
D.交易税费非正常负担。E,在价格上涨时候的交易 【答案】ACD
【解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。交易中的特殊因素多样复杂，归纳起来主要有下列方面：(1)利害关系人之间的交易;(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫购买的交易;(4)人为哄抬价格的交易;(5)对交易对象有特殊偏好的交易;(6)相邻房地产合并的交易;(7)受迷信影响的交易。参见教材P191～192。
46、[试题]影响房地产价格的周围环境是()。 A.规划环境 B.人文环境 C.水文环境
D.声觉环境。E,视觉环境 【答案】BCDE
【解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
47、[试题]某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，
出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为( )。
A.75,56% B.81,67% C.85,00% D.86,67% 【答案】B
【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。成新率=(60-5-6)/60×100%=81,67%。土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。参见教材P327。
48、[试题]评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时采用与该房地产风险程
度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P92。
49、[试题]下列有关房地产制度因素，描述正确的是( )。 A.在房价增长过快时，实施，可平抑房地产价格 B.制定最高限价，可以有效的调节房地产价格
C.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地产价格上涨
D.在卖方市场，增加卖方税收会导致房价下降。E,在买方市场，减少卖方税收会导致房价上升
【答案】ABC
【解析】本题考查的是制度因素。选项D错误，在卖方市场，增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨;选项E错误，在买方市场，减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P138～139。
50、[试题]可以设置抵押的房地产是( )。 A.城镇国有土地所有权 B.教学楼
C.依法被查封的商品房 D.共有产权的商铺
【答案】D
【解析】本题考查的是合法原则。选项D只要共有产权人同意，就可以设置抵押。参见教材P159。
51、[试题]成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )
【答案】√
【解析】本题考查的是成本法的含义。成本法简要地说，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法;较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P284。
52、[试题]下列估价业务中，估价机构可以承接的是( )。 A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务 【答案】C
【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。有利害关系回避，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。参见教材P398。
53、[试题]最科学的评价房地产交通便捷程度的距离是( )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 【答案】D
【解析】本题考查的是房地产区位因素。经济距离把交通时间和交通费用统一用货币来衡量，是一种更加科学但较为复杂的距离。参见教材P132。
54、[试题]下列房地产估价活动中，属于咨询性估价的是( )。 A.为人民强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如
为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。
55、[试题]根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行监测和评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的( )。
A.再次抵押估价 B.抵押期间估价 C.抵押房地产处置估价 D.续贷抵押估价 【答案】B
【解析】本题考查的是房地产抵押的需要。抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价值或价格进行监测和评估。参见教材P17。
56、[试题]需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有( )。
A.炫耀性物品 B.“吉芬”物品
C.低档商品
D.高档商品。E,急需商品 【答案】AB
【解析】本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。
57、[试题]下列有关房地产金融制度，描述正确的是( )。 A.采用由紧到松的货币，会导致房地产价格下降
B.增加土地储备贷款，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降
C.严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨 D.提高最低首付款比例，会提高购房门槛，房价下降。E,提高购房者房贷利率，会提高购房门槛，房价上升
【答案】BCD
【解析】本题考查的是制度因素。选项A错误，采用由紧到松的货币，会导致房地产价格上涨;选项E错误，提高购房者购房贷款利率，会提高购房门槛，房价下降。参见教材P138～139。
58、[试题]下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产。E,租赁抵押房地产 【答案】ABC
【解析】本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押房地产时，需要确定的是房地产的市场价值，而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定市场租金，但是不需要确定抵押价值。参见教材P17。
59、[试题]房地产评估只能评估不包含无形资产的房地产价值。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。参见教材P73。
60、[试题]在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是( )。
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B.开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C.开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 【答案】B
【解析】本题考查的是土地成本。目前取得土地的途径主要有3个：市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋。在实际估价中，应根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点取得土地的通常途径，从上述三个途径中恰当选取其一来求取。参见教材P2。
61、[试题]运用假设开发法评估在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除( )。
A.续建完成后的价值 B.在建工程取得税费 C.续建成本
D.管理费用。E,投资利息 【答案】BCDE
【解析】本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值=续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润。参见教材P345。
62、[试题]下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.现状价值等于市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续利用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【答案】A
【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。
63、[试题]利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。
A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率 【答案】C
【解析】本题考查的是投资价值。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，
而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。参见教材P92。
、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )
【答案】错
【解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。
65、[试题]关于评估带租约房地产的说法，错误的有( )。 A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约条件下的评估价值有影响
B.抵押估价、转让估价应评估承租益价值
C.在其他条件相同时，无租约条件下的评估价值大于有租约条件下的出租益价值
D.房屋征收评估应评估无租约价值。E,只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租益价值始终不变
【答案】ABCE
【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约价值、出租益价值和承租益价值。选项A应该无影响，无租约则无合同
租金，无租约价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格;选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租益价值<无租约价值，承租益价值为正。如果合同租金>市场租金，则出租益价值会大于无租约价值，承租益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。参见教材P99。
66、[试题]利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A.最佳规模 B.最佳经营手段 C.最佳集约度
D.最佳管理方式。E,最佳投资渠道 【答案】AC
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。
67、[试题]房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造
B.通货膨胀 C.需求增加
D.改进物业管理。E,周围环境改善 【答案】CE
【解析】本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。
68、[试题]某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括( )。
A.电费 B.物业管理费 C.水费
D.供暖费。E,房地产税 【答案】CDE
【解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P254。
69、[试题]假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A.可接受性 B.保值增值性 C.现实社会需要程度 D.未来发展趋势。E,固定性 【答案】ACD
【解析】本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。参见教材P343。
70、[试题]房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加
D.改进物业管理。E,周围环境改善 【答案】CE
【解析】本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。
71、[试题]与估价对象相似的房地产是指与估价对象的( )等相同或相似的房地产。
A.区位 B.用途 C.权利性质 D.总价。E,外观 【答案】ABC
【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，包括：(1)与估价对象的区位相近;(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结构相同。参见教材P182～183。
72、[试题]某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。( )
【答案】×
【解析】本题考查的是开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。(土地属于销售税费，不在计算基数中)成本利润率应为360/2200=16,36%参见教材P282。
73、[试题]不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
A.掌握的有关信息不同 B.做出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 【答案】A
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。参见教材P9～11。
74、[试题]均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和( )。 A.最佳用途 B.最佳集约度 C.最佳档次 D.最佳收益 【答案】B
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。
75、[试题]受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括( )。 A.无租约价值 B.出租益价值 C.承租益价值
D.租赁权价值。E,抵押权价值 【答案】BCD
【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约价值、出租益价值和承租益价值。有租约价值，就是按照租金的收益现值确定的价值;出租益价值和承租益价值都受租金水平影响;出租益价值=租约期内租金的收益现值+租约期外市场平均租金收益现值;承租益价值即租赁权价值，是市场租金高于租约协议租金的差额的收益现值。参见教材P106。抵押权价值和租金水平无关，它是依据债权的价值确定的。是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的时候，将抵押房地产拍卖变现所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。参见教材P101。
76、[试题]受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是( )。
A.均衡价格增加，均衡数量减少 B.均衡价格减少，均衡数量增加 C.均衡价格增加，均衡数量不变 D.均衡价格不变，均衡数量减少 【答案】B
【解析】本题考查的是房地产均衡价格。房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度时，如下图所示，将导致均衡价格减少、均衡数量增加。参见教材P118。
77、[试题]利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y=5744+563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X=0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为( )元/m2。
A.9122 B.9685 C.7996 D.8559 【答案】C
【解析】本题考查的是数学曲线拟合法。X取4，5744+563×4=7996。参见教材P385。
78、[试题]防范估价风险的最后一道防线是( )。 A.撰写估价报告 B.审核估价报告 C.出具估价报告 D.估价资料归档 【答案】B
【解析】本题考查的是审核估价报告。对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。参见教材P416。
79、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。( )
【答案】对
【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
80、[试题]甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地楼面地价为450元/㎡，土地使用年限为50年，乙土地楼面地价为400元/㎡，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%)。()
【答案】√
【解析】甲地块V∞=V50×1/K50=450÷[1-1/(1+6%)50]=475,83(元/㎡)，乙地块V∞=V60×1/K60=400÷[1-1/(1+6%)60]=412,50(元/㎡)，则甲楼面地价大于乙楼面地价，投资乙地块更经济。
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