业主大会和业主委员会
业主大会和业主委员会
（一）业主大会
1.业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。
业主委员会是业主大会的常设（执行）机构。业主委员会经有关部门批准成立后，依法行使各项权利，维护全体业主的物业权益。业主大会和业主委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。
2.本物业已入住率达到百分之五十以上时，发展商或其委托的单位应当字区房管部门的指导下，召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
3.业主大会由本物业的业主组成，业主大会必须经由入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
4.第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、业主委员会委员侯选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。
5.（i）业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。
业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期、会议地点、时间及拟在会议上进行讨论的事项和内容送达每名业主，并报区物业管理主管部门。
（ii）经持有本物业全体业主百分之二十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主的大会；逾期未召集的，由提议的业主向区房管部门申请，区房管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
6.（i）业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
（ii）大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。
7.业主大会行使下列职责：-
（i）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（ii）监督业主委员会的工作；
（iii）听取和审查业主委员会的工作报告；
（iv）决定本物业内关于业主利益的重大事项；
（v）修改本公约；
（vi）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（vii）批准业主委员会章程。
8.本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。
9.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具有效授权委托书。授权委托书必须于被授权人拟出席投票的会议不少于24小时前或于批准的较短时间内送达召集人或业主委员会秘书（如业主委员会成立），否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。
10.业主大会应接受市区房管部门的指导与监督，业主大会的决定不得与法律、法规和想抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
11.每次业主大会须要有会议过程记录，记录有业主委员会保存，并须要由主持会议者证明该记录为有关业主大会过程的真实记录，该本已证明的会议记录必须在开业主大会会议日期后25天内由业主委员会秘书展示在本物业布告板上。
（二）业主委员会
1.（i）业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。第一届业主委员会在本物业整个住宅区竣工并入住后方可成立。
（ii）业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
（iii）业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。以下人士有权被选为业主委员会委员：-
（a）本物业任何一个单元的个人业主；
（b）假使业主是一间公司，该公司所委派之代表。公司对代表的委派应以书面通知业主委员会。该公司亦有权以书面面通知业主委员会委派另外的代表以取替前委派的代表。
（iv）业主委员会聘请执行秘书一名，负责处理业主委员会日常事务。
2.业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。
3.业主委员会极其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区房管部门备案。
4.（i）所有业主委员会主任、副主任每届任期三年，可连任，除非：-
（a）该委员书面向业主委员会辞职；
（b）业主大会以百分之五十（50%）以上的多数通过决议提前免除其职务；
（c）该委员破产，或经法庭判决，在判决后一个月内未能偿还债务或有违法犯罪行为被司法部门确定或正接受调查（轻微违反交通规则罪行除外）或作出其他对本物业公共利益有损害的行为；
（d）该委员去世，或因身体或心理疾病失去担任委员工作的能力；
（e）未得业主委员会同意，连续3次没有出席业主委员会会议；
（f）该委员已停止成为业主，如委员是由一间公司所委派之代表，该公司另委派代表或该公司不再拥有本物业内的单元。
（ii）主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任、副主任均为兼职。
（iii）业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及开会议时，可以邀请有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议。
5.业主委员会向业主大会负责并报告工作。
6.业主委员会行使下列职权：-
（i）召集和主持业主大会；
（文章来自地产E网 ii）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（iii）采取公开招标方式聘请物业管理公司对本物业进行物业管理，并与其订立、变更或解除物业委托管理合同，实施公众招标有困难的可以委托市区住宅主管部门实施；
(iv)审议物业管理公司制订的对本物业的年度管理计划、本物业配套工程和重大的维修
工程项目；
（v）审议本物业物业管理服务费和物业维修基金的收费准；
（vi）监督物业管理公司对本物业区的物业管理工作。
前款第（iii）、（iv）、（v）项规定的事项，应当经业主大会批准。
7.业主委员会履行下列义务：-
（i）执行业主大会各项决定；
（ii）遵守和履行物业委托管理合同；
（iii）不得从事各种投资和经营活动；；
(iv)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合；
8.业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
9.业主委员会应接受市、区房管部门的指导监督。业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与、法律、法规和规章相抵触。
10.（I）业主委员会的日常事务由执行秘书负责处理，设有专职业主委员会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职业主委员会主任的，业主委员会可根据实际情况聘请人员承担业主委员会的一次性工作。
（II）业主委员会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。
11.专职业主委员会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由业主委员会确定。津贴可从物业管理服务费中支出。
12.业主委员会委员的人数应为单数。
业主委员会委员工作不认真负责或有违法违纪行为的，业主委员会可向业主大会建议罢免其委员职务。
13.业主委员会极其委员不应因其在业主委员会内之工作收取费用或补偿，有津贴，不领固定工资。
14.（I）业主委员会应保存下列事项之记录：-
（a）业主委员会执行秘书和委员之委托；
（b）业主委员会之所有会议记录及决议。
（II）上述所提之记录将由业主委员会在指定地方存放，任何业主有权要求查阅。文章来自地产E网