供求关系视角下的持续高房价成因及其对策浅析

《经济￣）２０１０年第６期　●房地产开发　供求关系视　角下的持续高　价成因及其对策浅析　摘要：文章通过供求关系视角时我国房　价持续上涨的现状进行研究，对其中存在的问　题进行了详细的阐述，分别从供给与需求角度　来分析房地产持续高房价成因，并从供给与需　求方面提出建议。　关键词：供求关系房价成因对策　中图分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ａ　文章编号：１００４—４９１４（２０１０　ｌｏ６—２２１－０２　一、引言　“居者有其屋”是多数国人的愿望和梦想。　然而近些年来我国持续攀升的高房价现象，却　早已使得老百姓叫苦不迭，以致望而却步。难　以抑制的高房价，甚至连也显得焦头烂　额，百思难解，尽管已连续出台了多项和　措施，但无奈房价仍似脱缰的野马，桀骜难驯。　似乎“没有最高，只有更高”。这是为什么呢？我　们暂且撇开那些不规范的炒作因素不说。仅从　经济学的供求关系视角，浅析一下这一现象的　成因及英对策。　二、商品住房的需求和供给　住房的需求可以分为三类：居住消费性购　房需求、投资性购房需求和投机性购房需求。　居住消费性需求即购房者购买住房纯粹是为　了满足生活居住；投资性购房是为了取得合理　的预期收入或以长期增值的方式获利：投机性　需求是指为了从住房价格的变动中获利．进而　在短时间内买进和卖出商品住房，并不关注住　宅本身的使用价值或盈利能力。　住房供给是指在一定时期内和一定的价　格条件下房地产企业所愿意并能够为社会提　供的商品住房数量。房地产供给具有多样性、　周期长、短期价格弹性不充分的特性。作为市　场上现实的住房供给要同时具备两个条件：一　是开发企业有出售商品住房的愿望：二是开发　企业有提供商品住房的能力。住房供给的影响　因素包括：商品价格；房地产投资来源和数量；　开发商素质及其对未来的预期；；市　场交易条件；房地产开发建设能力；旧有房屋　的数量和质量。　三、房价持续上涨的原因分析　（一）供求关系理论与房地产运行特点　供求理论是市场运行的基础理论。也是房　地产市场运行与价格变动的核心理论，供求规　律是决定住房商品价格的主要规律。其他一切　因素对住房价格的影响，要么是通过影响供　给，要么是通过影响需求，要么是通过同时影　响供给和需求来实现的。由于住房商品的供求　与一般商品的供求有许多不同的特点。特别是　土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点．　●杨勇　因而导致住房供给呈现低弹性，住房商品的供　的必需品，仅从消费的角度看，商品住房的需　求有自身的特殊规律。　求价格弹性通常要小于其他常规的商品。因此　目前看来，我国房地产市场运行的特点：　正是由于这种共存的稀缺性和必需性，使得住　１．房地产商品兼具消费和投资双重性。房　房的供求变动表现出一种与其他商品不一样　地产商品既可以满足购买者居住的需求，此时　的特殊性。　它是一种消费品。同时，购买者可以待价格上　从住房供给方面看，如果房价是由于土　涨之后出售获取利润。所以房地产商品同时也　地、建材等成本要素的价格上涨而推动攀升的　属于投资资产。　话，那么市场住房的总供给应该是减少才对。　２．市场具有很强的分割性，商品具有异质　但是从目前的市场情况看，住房供给却是在逐　性。房地产商品不可移动，不同的自然环境、气　年增加的，有数据显示，每年新房与原有住房　候条件、入文氛围等使得房地产市场具有很强　存量相比，供给量增加１％左右。同时据相关统　的地域分割性。同时，商品在户型、面积、采光、　计，从改革开放以来，我国的城镇化进程每年　建筑质量、建筑材料等方面的差异，使得房地　大概提高一个百分点。这样看来住房的供需应　产商品具有很强的异质性，几乎不存在两个完　该是呈一致性的增长态势。按照经济学的原　全相同的房地产商品。　理，当商品的供给曲线与需求曲线外移趋势大　３．供给弹性很小。房地产商品的供给取决　致相同时，其结果应该是：市场中的商品总量　于土地的供给，土地资源的稀缺性，使得房地　增加，并且其价格基本保持稳定。然而实际的　产商品的供给不能无限量。而且，只有具备一　情况是，房地产业连续保持惊人的高速增长，　定实力的房地产商才能供给房地产商品。于是　已远远高于城镇化和国民收入增长对房地产　使得房地产商品市场供应有限，供给价格弹性　的实际需求。为了解释这种情况。必须对住房　很小。　的需求进行更为深入的思考。　（二）房价持续上涨的供给与需求分析　从住房需求方面看。一方面城镇化进程引　通常来说，商品价格的上升大致有三方面　起住房需求的增长，而另一方面人们越来越热　的原因：一是生产成本的提高；二是商品需求　衷于对住房这项正在升值的资产进行投资。因　的增加；三是偶然的因素（如由战争引发的恶　为人们坚信房价不仅现在在不断升值．而且将　性通货膨胀或由自然灾害导致的粮食减产　来还会持续升值。于是人们的这种预期，就演　等）。第三种情况不在我们的讨论之列，而在　变为一种超出商品正常消费水平的持续的、过　正常情况下，如果一种商品涨价幅度过大，人　量需求。这种越来越多的不是基于居住需求．　们将会转而寻求其它功能相似的替代品进行　而是为了赚取房地产涨价的收益需求。经济学　消费。以炎夏消暑的冰激凌饮品为例．当价格　家将其解释为是投机性需求。而正是由于这种　非常高时，那些喜爱食用冰激凌的人们就会转　住房的居住性消费需求和投机性需求的共同　而购买其它功能相似的替代物，如汽水、矿泉　存在，使得商品房的供、需增长趋势变得不再　水等进行降温，这便减少了时冰激凌的需求。　一致，而是随着房地产投资者的不断涌入．住　而与此同时，高价格也会刺激冰激凌的生产者　房需求增长速度要远远高于住房供给增长速　加快生产以向市场提供更多的冰激凌。那么．　度，从而使房价一涨再涨，持续攀升。而另外一　二者共同作用的结果将使冰激凌价格不断下　方面，我国近些年来执行的持续低利率，　降，因为生产者不得不以降价为手段，使过多　也为这一灸手可热的房地产市场起到了推波　的冰激凌得以销售。这是一般商品的市场供求　助澜的作用。　遵循的价格规律。然而，同样是商品，为什么住　基于以上分析本文认为：我国当前持续攀　房的价格会持续攀升，甚至是二手房也通常不　升的高房价现象。是由于商品房本身的特殊性　但不用折价，反而能以远远高出原价的价格进　及其供、求的特殊性引起的。土地供应刚性和　行出售呢　这需要从住房本身的特殊性以及其　居民收入持续高速增长诱发的住房需求不断　供给和需求的特殊性说起。　增长的矛盾，而加剧这一矛盾的则是房价持续　用于建房的土地是一种稀缺性的自然资　上涨这一趋势本身。高房价不仅没有抑制对住　源，也就是说不管人类社会的生产技术有多么　房的需求，反而刺激了高收入阶层对住房的投　发达，也难以对这种资源的稀缺性产生丝毫的　资和投机需求，而其中投机性需求的存在。是　影响。即用于建设住房的土地稀缺性是无法改　导致现今房价高涨的最为根本的原因。由这部　变的。从这个角度说，房地产市场具有某种垄　分投机性需求所导致的虚高房价。已经大大高　断性特征。而另一方面，住房也为人们提供了　出了一般居民收入增长和承受能力，使得想买　生活的基础保障和环境，因而是人类正常生活　房而又买不起房的居民群体（下转第２２６页）　一２２１—　●旅游经济　再次，在因地制宜上，体现“以人为本”。旅游业必须因地制宜为景区　内人们的健康发展提供相应的制度环境，主要是建立相应的产权制度，　如企业激励创新制度、选择制度、公共管理制度等，以提高人们的制度层　次；同时，提高人们的认知水平，如保障安全、公正、经济福利和宜人的自　然环境等的享有，以提高人们的价值层次。另外，还要在经济发展、社会　发展和生态环境保护方面达到一些具体指标，以提升人们的技术层次。　人们在制度层次、价值层次和技术层次方面不断提升，这就是适应了以　人为本的全面发展的要求。　２．健全旅游法制，完善管理机制。旅游业要持续发展，必须加快旅游　业法制的建设。要强调依法治旅、依法办旅，加快法制化进程，制定出相　应的法律、法规和，实行依法监督管理。要加强对国家现有旅游法规　的宣传，强调对旅游市场的监管和执法检查，对无证导游、乱宰客等违法　行为和未经批准擅自进行旅游业务活动者，应加大查处力度，净化旅游　市场，切实保障游客利益不受侵犯，为旅游业可持续发展，打下良好的基　础。　《经济师）２０１０年第６期　展也无从谈起。所以，要把环境保护作为风景区的命根子。当旅游业发展　与环境保护发生矛盾时，应取其环境而舍其发展。发展的目的是为了改　善人们的生活质量，人们生存环境的改善是生活质量改善的重要内容，　也是发展的重要内涵。因此，保持旅游业系统与环境保护系统之间的良　性循环，对旅游业的可持续发展具有关键性的作用。　与此同时，还应重视旅游业和环境保护的宣传教育工作。目前，我国　公民的环保意识还相对淡薄，环保知识也比较缺乏，自觉的环保意识尚　未形成。不文明的行为屡有发生，游客走到哪里，就污染到哪里，还有采　摘花木，恐吓动物等行为。这些都对环境保护造成一定的破坏。所以，应　重视这方面的宣传教育工作。一方面，要加强对景区职工的环保常识和　环保意识的教育，使得每一个职工都成为环境保护的宣传员和管理员；　另一方面，又要加强对游客的环保宣传教育，提高游人的环保意识，丰富　游人环保知识，使风景区成为学习环保知识和提高环保意识的大课堂。　４．努力提高旅游队伍人员的业务素质。旅游队伍人员的整体素质如　何，决定着旅游业发展的前景。因此，人才问题是制约旅游发展的一个重　要问题。　由于旅游业的快速发展，旅游业各景点之间的竞争越来越激烈，而　企业问竞争的核心问题，归根结底是人才的竞争。因此，如何吸引人才，　留住人才，最大限度地凋动人的积极性和创造性，关系着旅游业的发展　和壮大。尤其是在当今全球经济一体化的新形势下，发展旅游业更需要　有懂得计算机、外语和旅游知识的高层次人才，这就需要对旅游队伍人　员加强培训学习，做好对他们的上岗和在岗的培训工作。应常年定期和　不定期地举行各种类型的培训班，其内容包括民族文化基本知识、景点　知识介绍等；对导游要进行导游基本知识和业务知识的培训。同时。还要　对员工进行包括英语会话、礼仪礼节、岗位规范、规章制度等内容的培　训。　同时．还必须建立一套完善的旅游管理机制。在自然环境方面，加大　对旅游资源的保护力度。各大景区要建立完善的环境监督机制，对旅游　环境的质量要定期进行评估，严格控制景点旅客流量，以避免旅游资源　的过度使用而导致对生态环境的不利影响。所以，要加强环境保护工作，　采取切实有效的措施，维护好风景区的生态系统。要利用专业技术，对垃　圾等废物进行无害化处理，协调水利、环保、林业等部门的关系，加大对　资源的保护力度，以促进自然环境内部的和谐和人与自然的和谐，从而　达到加快发展旅游业的目的。　３．妥善处理旅游业与生态保护之间的关系。大家知道，人类与自然　界的关系，是相互依存、相互制约、不可分的关系，同时，还制约着人与人　的关系。因此，调整好人与自然的关系，是人类社会和谐与进步的的基　础。　随着旅游业的发展，游客人数不断增多，每年日益增长的人流给风　景区生态环保带来了一些不利影响。为了更有效地做好风景区的环境保　护和生态建设：［作，必须妥善处理好旅游发展与环境保护的关系，二者　是密不可分的。旅游业发展与环境保护是两个相对的系统，又是并　存的关系。也就是说，在持续发展旅游业的过程中，要遵循“保护第一，发　展第二”的原则，即发展是目的，但为了避免不必要的重复开发和资源浪　费，必须把环境保护作为前提。尤其是旅游业发展对环境有较强的依赖　性，因为环境条件是旅游业发展的先决条件，失去环境的支持，旅游业发　（上接第２２１页）变得越来越庞大，因为多数的　住房都被投机者买去囤积起来了，这部分住　另外，为了培训高层次人才，需要与高等院校联合办学，共同制定人　才培养方案，使院校培养的学生能成为旅游业所需要的高素质人才．这　样就为旅游业可持续发展奠定了坚实的基础。　参考文献：　１．严淑华等．我国经济条件下以人为本的科学管理．管理科学，２ｏ０９（３）　２．唐闪光．湖南省郴州市旅游业的可持续发展．经济师，２００８（８）　（作者单位：浙江省温州市就业培训中心　浙江温州　３２５０００）　（责编：若佳）　有关的税费的措施，不能真正的降低住房的价　格，而只会增加开发商的超额利润。　五、结论　由于住房不能脱离土地而存在，而城市土　大土地供应力度，严格土地管理。对土地　买卖进行公开的招投标，对于经济适用房用　地，将保证土地供应；三是完善城镇廉租住房　制度，保障最低收入家庭基本住房需求。今后．　二手房、部分经济适用房等将成扩大廉租房的　渠道。　房往往空着没人居住，这便产生了人们常说　的“泡沫”现象。如果放任这种“泡沫”现象持　续变大。那么必然就会有一天出现破灭的结　局。而一旦泡沫破灭，势必将会对整个经济产　生巨大的连锁反应，甚至会触发经济危机。因　此治理持续攀升的、异常的高房价，刻不容缓。　四、抑制高房价的对策分析　在市场经济务件下，市场价格是由供给　和需求共同决定的。当供不应求时．市场价格　地供给是有限的，特别是住房建设周期相对较　长，这就导致了在短期内住房价格供给弹性较　小，供给曲线近于与横轴垂直，住房价格主要　从需求方面着手：一是从消费终端抑制，　实施物业税可以在不同程度上抑制对多套住　房或者大面积住房的需求，进而增加普通住房　的供给；对那些相对于资源多吃多占有住房的　房产业主，以及房产投资人施以高额税收的政　是由需求决定的。靠增加住房的数量来降低价　格是不可能的，至少大规模的增加是不现实　的。要解决供需结构问题只能从缩小部分人　的需求出发，缩小的办法之一就是增加这部分　会上升，从而导致供给量增加，需求量减少；　策，既可以有效控制“无用多占”的过度住房需　人的持有住房成本，这样可以抑制他们对住房　当供过于求时，市场价格下降，从而导致供给　量减少而需求量增加，市场价格最终是由需　求和供给两种相反的力量共同作用的结果，　住房价格同样适用于经济学的供求分析。但　求，又可通过税收将富人的钱财补足经济适用　房等廉价房的建设，而且还会有效地起到抑制　房价上涨的作用；二是抓住源头，降低税费，规　范行为。这里所说的税费。是指那些以　“搭车收费”为目的无端抬高和打入房价的税　费。另外要减少办事环节，公开办事程序，提　高办事效率，公布税费标准，允许产权、规则、　市政、交易等资料、信息公开查询等，这些措施　都可以大大提高开发商对开发项目的可控性，　减少交易费用，为降低开发成本，进而降低房　价提供广阔的空间。但在土地供应高度刚性，　人口和收入高速增长，城市中住房价格主要取　的过度需求，更可以打击他们的投机需求。　参考文献：　１．叶檀．中国房地产战争【Ｍ】．山西人民出　版社．２００９　住房价格既有一般商品特点，即价格随着供　求关系的变化，由市场竞争形成，又有特殊　性。　而要想压缩房地产市场的价格泡沫．还　得从商品房供、需的两个方面来考虑。具体可　考虑的措施是：　２　粟文忠主编．中国房地产经营谋略【Ｍ】　作家出版社．２００９　３．尹世杰．消费经济学原理ｆＭ】．经济科学　出版社．２０００　从供给方面着手：一是强化规划，改　善商品房结构，适当增加中低价位普通商品　住房和经济适用房建设用地供应量；二是加　一４．周艳．论我国房地产市场的供求关系ＵＪ　＿企业家天地。２００９（３）　决于需求情况下，采取的一些降低与土地开发　（作者单位：中原工学院经济管理学院　河南郑州４５０００７）　（责编：贾伟）　２２６一